Нужна помощь в написании работы?

Термин «недвижимые вещи» знаком со времен римского права; российскому законодательству это понятие стало знакомо с 1714 года и было введено Указом Петра Первого о единонаследии. В советский период деление вещей на движимые и недвижимые было отклонено в 1920-х гг. Восстановление такого деления было лишь в 1991 году и отображалось в Основах гражданского законодательства. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) к недвижимым вещам причисляются: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты и всё то, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, к таковым причисляют также леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Соответственно речь в представленной статье идёт о естественно недвижимых вещах, как о «неспособных» переместиться без вреда их единства и сути.

Недвижимое имущество обладает немаловажной ценностью, так как в законе об этом прямо не говорится и не сказано, соответственно размещенные на земной поверхности объекты, денежная оценка которых мала, причислять к недвижимости не надлежит.

Наряду со строениями, которые возвышаются над поверхностью земли, к недвижимому имуществу относятся и подземные сооружения, например, станции и линии метро, туннели, шахты, переходы и т.п.

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятие выступает особым объектом недвижимости. Предприятие представляет собой целостный имущественный комплекс. В состав предприятия входят все виды имущества, какие предназначены для его деятельности, охватывая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования, долги, права на обозначения, какие индивидуализируют предприятие, его продукцию, услуги, работы и иные исключительные права, если другое не предусмотрено законом либо договором. Обычно предприятие связано с приватизацией в гражданском обороте, но также оно может являться и предметом купли-продажи, аренды, передачи в порядке наследования и т.д.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зафиксированного права.

Объект недвижимости существует как физически, так и юридически вне зависимости от тех отношений, которые формируются по поводу данного объекта. Объект недвижимости представляет собой всегда конкретный предмет материального мира, который обладает назначенным местоположением, границами и специфическими характеристиками. Вероятность в конкретный момент времени стать объектом права собственности не может воздействовать на признание объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданского права. Главный признак вещи – может являться в принципе, при определенных условиях, объектом гражданских прав. Недвижимая же вещь в отличие от иных, должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. таковыми, какие не объединены с правовыми отношениями и какие существуют по поводу этой вещи.

Согласно п. 5 ст. 1 законом перечисляется перечень объектов, которые причисляются к недвижимости, в отношении которых реализовывается кадастровый учёт, а именно земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Соответственно было бы логично в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» не просто перечислять объекты недвижимости, но и присваивать определения видам недвижимого имущества. Соответственно необходимо привнести надлежащие формулировки в указанный закон:

Здание представляет объект капитального строительства жилого либо нежилого предназначения, который необходим для размещения людей.

Сооружение представляет объект капитального строительства, который не назначается для размещения людей.

Помещение – часть здания либо сооружения, которая обособлена от иных его частей и имеет вход или с земельного участка, или из совместных помещений здания либо сооружения.

Объект незавершенного строительства – изменения на земельном участке, непосредственно направленные на основание нового здания либо сооружения, а следственно и реконструируемое здание либо сооружение.

В связи с этим нужно отметить, что в российском законодательстве сравнительно недавно возникли дефиниции указанных объектов.

В Федеральном законе от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» зданию даётся следующее понятие: результат строительства, который представляет собой объёмную строительную систему, какая обладает надземной и (либо) подземной частью, которая содержит в себе помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и назначенную для проживания и (либо) деятельности людей, размещения производства, сохранения продукции либо содержания животных. Под сооружением в указанном Законе понимается итог строительства, какой представляет объёмную, плоскостную либо линейную строительную систему, которая обладает наземной, надземной и (либо) подземной частями, которая состоит из несущих, а в некоторых случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов разнообразного вида, сохранения продукции, временного нахождения людей, перемещения людей и грузов; под помещением предполагается доля объёма здания либо сооружения, которая имеет установленное значение и ограничение строительными конструкциями.

Нужно остеречь от попыток употребления настоящих дефиниций для истолкования в гражданском законодательстве о недвижимом имуществе. Употребление данных дефиниций было бы неверным в следствии вытекающих причин:

- дефиниции даны непосредственно для того закона в каком они приведены, а именно в ч. 1 ст. 2 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

Внимание!
Если вам нужна помощь в написании работы, то рекомендуем обратиться к профессионалам. Более 70 000 авторов готовы помочь вам прямо сейчас. Бесплатные корректировки и доработки. Узнайте стоимость своей работы.

- текст данных определений не содержит указания на то, что данные объекты являются недвижимым имуществом.

Нынешнее российское законодательства выделяет трёхзвенную систематизацию объектов недвижимости:

1)  земельный участок;

2)    здание, сооружение, другие объекты, которые имеют прочную связь с земельным участком (в частности объекты незавершенного строительства);

3)    помещение.

Систематизация, которая используется в российском законодательстве исключает создание иных групп, кроме перечисленной.

Но, тем не менее, для представленной систематизации нужна доработка и конкретизация.

Нужно отметить критерий автономного учёта частей зданий и сооружений и соответственно назначить порядок такого учёта. К подобным критериям относят:

- потенциал автономного функционирования от прочих частей здания;

- независимый ввод в эксплуатацию, реконструкцию и слом.

При исключении предприятия как имущественного комплекса из перечня недвижимого имущества, соответственно довольно разумно допущение регистрации прав на прочие имущественные комплексы, которые включают в себя несколько зданий и сооружений. К таким комплексам нужно причислить культовые постройки, например, монастыри, спортивные комплексы и прочие совокупности зданий и сооружений, которые располагаются на едином земельном участке и связаны совместным предназначением. Такие комплексы могут составлять и домовладения граждан. Признание таких комплексов объектами недвижимого имущества должно осуществляться по заявлению их владельцев и предполагает невозможность определения вещных прав на отдельные здания и сооружения, которые входят в эти комплексы.

В качестве общего понятия можно включить «технологический имущественный комплекс недвижимости». Данное понятие включает следующие признаки:

1) объединение разнообразных объектов движимого и недвижимого имущества единым хозяйственным назначением;

2) наличие в составе технологического имущественного комплекса недвижимости земельного участка (прав на земельный участок), на котором размещены объект (объекты) недвижимости, которые входят в имущественный комплекс.

Тем не менее, реализация такого предложения вызывает колебания по двум основаниям. В данные комплексы не должны включаться движимые вещи, а термин «технологический» звучит неуместно, так как ряд комплексов недвижимости в качестве соединяющего фактора обладает технологией каких-либо процессов, а прочие основания (домовладение, культовые комплексы и пр.).

Ст. 16 Жилищного кодекса РФ должна быть приведена согласно гражданскому законодательству путём исключения жилых домов из перечня жилых помещений.

Законодательно надлежит включить технические критерии возможности объединения нескольких помещений в одно. К таким критериям подобает относить:

1)    наличие возможности проникновения из любой части объекта, который именуется помещением, в каждую иную его часть без выхода за пределы данного объекта;

2)    единое пространство, которое рассматривается в качестве помещения, не должно обладать сообщениями с прочими помещениями либо вообще, или такое сообщение должно быть возможным лишь через общие помещения дома.

В Гражданском кодексе РФ следует урегулировать порядок установления размера долей  в общем имуществе нежилого здания, порядок пользования и распоряжения общим имуществом подобного здания. Подобный порядок допустимо устанавливать по аналогии с соответствующими нормами, которые относятся к многоквартирным домам.

Также нужно внести дополнение в ст. 246 ГК РФ, которая определяет режим долевой собственности. В представленной статье следует указать, что положения представленной статьи не распространяются на общую долевую собственность в отношении общего имущества зданий.

Таким образом, порядок системы государственной регистрации на недвижимое имущество принципиальным считается отчетливое законодательное решение проблемы о критериях причисления объектов к недвижимости и о видах недвижимого имущества. При этом в основу как системы регистрации прав на недвижимость, так и в основу всей системы правового урегулирования отношений в сфере недвижимого имущества может быть положена лишь объективная концепция недвижимого имущества, которая исходит при отнесении к недвижимому имуществу исключительно из физических признаков объекта и исключает применение в качестве такого критерия правовых отношений, которые возникают по поводу этого объекта.

Система регистрации прав на недвижимость, так и система правового регулирования отношений в сфере недвижимости могут быть образованы лишь на разборчивой систематизации объектов недвижимости. В качестве звеньев такой систематизации следует выделять:

1)    земельные участки;

2)    здания и сооружения;

3)    помещения;

4)             имущественные комплексы, объединяющие здания, сооружения и земельный участок, на котором они расположены.

 

 

Поделись с друзьями