Субъект, объект и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Система органов государственной регистрации прав на недвижимость и сделок является довольно сложной и периодически подвергается изменению, что представляется неправильным для правообладателей. Действующая структура органов должна действовать стабильно.

Возможно разделить регистрирующие органы на три исторических периода: первый период – органы, осуществляющие регистрацию до принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок» (Закона о регистрации), второй период – появление учреждений юстиции по регистрации прав, осуществляющие регистрацию прав до административной реформы, третий период – органы, занимающиеся регистрацией на современном этапе.

Первоначально надлежит рассмотреть органы, которые осуществляли регистрацию до принятия Закона о регистрации. К таким органам причисляются те, что осуществляли регистрацию договоров и прав на недвижимость в жилищной сфере. В большем количестве субъектов РФ такими органами были бюро технической инвентаризации (БТИ). Регистрация договоров и прав на земельные участки осуществлялись органами по земельным ресурсам и землеустройству.

В некоторых регионах регистрацией сделок с нежилыми помещениями осуществляли органы по управлению государственным (муниципальным) имуществом.

В компетенцию технических органов до создания соответствующих учреждений юстиции входило выполнение юридически значимых действий. До создания во всех субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации прав координацию на федеральном уровне деятельности вышеназванных органов осуществления соответственно Государственный комитет РФ по строительству, Государственный земельный комитет РФ, Министерство государственного имущества РФ.

Изначально Законом о регистрации была закреплена трёхуровневая система управления государственной регистрации прав на недвижимое имущество: регион – учреждение юстиции – Министерство юстиции России.

Порядок создания и учреждения юстиции по регистрации прав и принципы их размещения относились к компетенции субъектов Российской Федерации в согласовании с Минюстом РФ. Также субъекты РФ утверждали региональную программу поэтапного развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также осуществление иных полномочий.

В полномочия учреждений юстиции, в деятельность которых входила непосредственно государственная регистрация, входили: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у лица либо органа власти, которое подготовило документ; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав и сделок; выдача документов, которые подтверждают государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах и некоторых иных полномочиях.

К компетенции Министерства юстиции РФ осуществлялась кадровая политика, т.е. назначение и освобождение от должности регистратора прав, обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав и т.п., а также нормативно-контрольные полномочия, а именно координация работ по созданию учреждений юстиции, правовой контроль за их деятельностью, разработка методических материалов и т.п.

Изначально в целях взаимодействия органов, которые осуществляли государственную регистрацию прав на недвижимость и органов, которые реализовывают учёт отдельных объектов недвижимости, Постановлением Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была образована Межведомственная комиссия по разработке мероприятий, которые связаны с недвижимостью. Но после того как многие субъекты Российской Федерации создали аналогичные региональные комиссии, то Межведомственная комиссия была расформирована.

В это время руководителями субъектов РФ издавались соответствующие постановления, направляемые на согласование в Минюст РФ.

В данный период Министерство юстиции РФ также добилось того, что стал создаваться единый регистрационный округ на территории субъектов РФ и ответственно одно учреждение юстиции по регистрации прав с филиалами в муниципальных образованиях. Главный государственный регистратор возглавлял учреждение юстиции субъекта РФ, а филиалы возглавлялись государственными регистраторами. Также в учреждениях работали специалисты, которые обеспечивали осуществление государственной регистрации прав и сделок.

При принятии организационных решений, которые касались учреждений юстиции по регистрации прав, учитывалось, что система государственной регистрации прав должна обеспечивать установление необходимых гарантий.

Приоритетным направлением проведения административной реформы стало расчленение политических, регулятивных, правотворческих, контрольных, надзорных функций и функций оказания государственных услуг, которые в комплексном виде осуществляли министерства, государственные комитеты, федеральные службы и агенства. В ходе проведения административной реформы Указом Президента РФ от 9 марта 1994 года № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» была утверждена новая система и структура федеральных органов исполнительной власти, которая впоследствии получила уточнение Указом Президента РФ от 20 мая 2004 года № 649 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти». Согласно данным Указам в структуре федеральных органов исполнительной власти было предусмотрено образование в составе подведомственных Минюсту федеральных органов – Федеральной регистрационной службы.

При этом Федеральная регистрационная служба непосредственно подведомственна Министерству юстиции РФ, на которое возложено исполнение функций по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию, также и в сфере регистрации прав на недвижимость и сделок в ним, а также федеральный орган исполнительной власти наделён полномочиями по координации и контролю деятельности указанной Службы. При этом надлежит отметить, что Росрегистрация не обладает право на осуществление деятельности нормативно-правового регулирования в установленном порядке.

Всякое гражданское  правоотношение обладает своим объектом под которым подразумевается определенное благо (ценность), по поводу которого возникают гражданские права и обязанности.

При отнесении тех или иных объектов к недвижимости закон руководствуется различными соображениями. Так часть объектов отнесена к таковым по природе. К ним причисляются земельные участки и участки недр. Основное, что служит объединением этих объектов является совершенная невозможность перемещения их в пространстве. Таким образом к недвижимым объектам причисляются такие объекты, которые не могут быть перемещены без соразмерного нанесения им вреда и которые имеют тесную связь с землёй. К такой группе объектов причисляются здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Перечисленный перечень обладает неисчерпывающий характер, так как в ст. 130 ГК РФ указывается «в том числе». Но расширение этого перечня возможно лишь в том случае, если иное имущество будет отнесено к недвижимым вещам по указанию закона.

К недвижимости причисляются и некоторые вполне движимые вещи: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Данные вещи являются транспортными средствами, исключение составляют космические объекты. Правовой режим транспортных средств соответственно определяется соответствующими уставами и кодексами, которыми определяются правила регистрации соответствующих судов. Надлежит отметить, что статус данных объектов как недвижимости возникает лишь в результате их государственной регистрации. Например, согласно ст. 33 Воздушного кодекса РФ необходимость государственной регистрации гражданских воздушных судов в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, а государство воздушных судов (которые используются для осуществления военной, пограничной, полицейской, таможенной и иной государственной службы, а также для выполнения мобилизационно-оборонных задач) – в Государственном реестре государственных воздушных судов Российской Федерации.

Аналогично этому в соответствующих реестрах регистрируются морские суда и суда внутреннего плавания, а космические объекты подлежат регистрации в специальном реестре.

Данные вещи приобрели статус недвижимости в силу регистрации в результате того, что они представляют собой дорогостоящие, экономически значимые объекты, индивидуально определенные и соответственно в этих качествах они схожи с недвижимостью. Каждое из них обладает связь с управляющим центром на территории РФ. Государственная регистрация таких объектов одновременно обеспечивает функции учёта и контроля.

Вообще вопрос о регистрации права на объект является одним из наиболее важных и сложных для понимания правовой основы системы регистрации прав на недвижимость.

Согласно ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат:

а) право собственности;

б) иные вещные права;

в) ограничения указанных прав;

г) возникновение прав;

д) переход прав;

е) прекращение прав.

В следующем предложении перечисляются конкретные права, которые подлежат государственной регистрации:

а) право собственности;

б) право хозяйственного ведения;

в) право оперативного управления;

г) право пожизненного наследуемого владения;

д) право постоянного пользования;

е) ипотека;

ж) сервитуты.

Такое законодательное закрепление не вполне удачно, так как:

- перечисление и вещных прав, и возникновение его как самостоятельного объекта регистрации лишено юридического смысла;

- при признании объекта регистрации самостоятельным правом возникновения и прекращения возможно сделать вывод, что «переход права» в этом случае не обладает места;

- в ст. 131 ГК РФ указываются не все объекты, подлежащие регистрации. Изменение прав на объекты недвижимости должно признаваться самостоятельным объектом регистрации. При этом под изменением права понимается любое изменение содержания правомочий собственника;

- представляется нужным выделить в законодательстве права и ограничения прав, которые подлежат регистрации и возникают с момента регистрации, но при этом необходимо указание на то, что все иные права на объекты недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя, однако признаются существующими независимо от регистрации.

Соответственно было бы правильно изложить статью 131 ГК РФ в следующей формулировке:

1.    Государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права, а именно их возникновение, изменение и прекращение, а также обременения и ограничения этих прав.

2.    Права на недвижимое имущество, а также их обременения и ограничения подлежат государственной регистрации в случаях, которые предусмотрены Гражданским кодексом и иными законами.

3.    Права на недвижимое имущество, а также их обременения и ограничения, регистрация которых не предусмотрена Гражданским кодексом и другими законами, которые регистрируются по желанию правообладателей в порядке, установленном законом.

Сделки также надлежит отнести к объекту регистрации.

Но при регистрации сделки в одних случаях она указывает на признание договора заключенным, в другом случае – условием действительности сделки или условием возникновения права.

В результате такой неоднозначности следовало бы исключить сделки из перечня объектов регистрации. Иначе это привносит принцип двойной регистрации в существующую систему регистрации, а иначе это приводит к сложности и путанице. Соответственно необходимо устранить указанное смешение разнообразных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав.

Однако такое решение не должно привести к полному запрету регистрации сделки. Сделки, которые влекут возникновение права на недвижимое имущество должны подлежать самостоятельной регистрации в качестве обременения вещного права, отчуждающего недвижимость лица.

Самостоятельность системы регистрации недвижимого имущества заключается в следующем:

а) в регулировании рассматриваемых процессов различными нормативными актами;

б) в осуществлении двух видов регистрации различными системами государственных органов (в одном случае органами технической инвентаризации и кадастрового учёта, в другом – органами регистрации прав на недвижимое имущество)  

Таким образом, регистрация прав и сделок в целом необходима, так как вызывается требованием защиты прав как приобретателя, так и третьих лиц. Система регистрации прав на  недвижимость должна быть построена исходя из относительной самостоятельности по отношению к системе регистрации (учёта, технической инвентаризации) объектов недвижимости.