Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества

 Положение о равенстве всех участников гражданского оборота недвижимости в вопросах государственной регистрации прав не исключает, а наоборот, предполагает формулирование в законе специальных норм, которые причисляются к регистрации права собственности государства (РФ либо субъектов РФ). Данная необходимость вызвана историческими причинами.

Большое количество объектов, которое располагается в государственной собственности, не обладает правоустанавливающих документов, которые по закону могли бы быть основанием для регистрации. Будучи лишь одним собственником недвижимости государство не заботилось о сохранении документов, которые подтверждают его право. Значительное количество объектов перешло в собственность государства в результате экспроприации в первые годы Советской власти, где основаниями возникновения права собственности служили общие декреты и другие документы, в которых отсутствовали перечисления конкретных объектов.

Высшим Арбитражным Судом РФ в  п. 3 постановления от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» установлено, что до принятия законодательства, которое определяет порядок регистрации таких договоров купли-продажи арбитражным судам необходимо из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа согласно условиям договора купли-продажи, который был заключен. При неосуществлении регистрации договора купли-продажи, договора невозможно признать недействительным, так как это не служи т основанием.

Соответственно в Закон о регистрации необходимо ввести следующую формулировку:

Права РФ и субъектов РФ на недвижимость регистрируются на общих основаниях за исключением следующих эпизодов:

Право собственности РФ и субъектов РФ на недвижимость, которое возникает до введения в действие Закона о регистрации, регистрируется на основе заявления уполномоченного органа по управлению государственным имуществом с приложением выписки из соответствующего реестра государственного имущества.

В регистрации права собственности РФ и субъектов РФ, которые возникли до введения в действие Закона о регистрации должно отказываться, если на момент обращения за регистрацией на данный объект зарегистрировано право иного лица.

По договорам купли-продажи недвижимого имущества, который располагается в государственной собственности, который был заключен до введения в действие Закона о регистрации, право собственности у покупателя должно возникать с момента внесения платежа согласно условиям заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не должно быть основанием для признания его недействительным.

Регистрация права проводится и в отношении вновь созданного объекта недвижимости. Но в самом законе отсутствует определение вновь созданного объекта. Хотя под таковым надлежит понимать объект, который создаётся без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости или создаётся в результате реконструкции ранее существовавшего объекта. Объект недвижимости считается вновь созданным при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо при выдаче иного документа, который согласно закону удостоверяет окончание строительства объекта, до момента возникновения права на него у первичного правообладателя.

Установление факта реконструкции вне зависимости от итогов преобразования подлежит регистрации как на объект вновь созданный.

Соответственно в законе должны быть перечислены критерии, которые позволяют отнести объект к вновь созданному в результате произошедших преображений.

От  образования новых объектов надлежит отличать изменение границ земельных участков и помещений согласно волеизъявлению их правообладателя. Такая ситуация рассматривается как особый способ приобретения, который не подразумевает создание нового объекта недвижимости. Соответственно такая приобретение и соответственно регистрация такового права нуждается в самостоятельной регламентации.

Урегулирование таких отношений законодательно закреплено лишь в отношении земельных участков.

В Земельном кодексе РФ есть целая совокупность норм, направленная на урегулирование отношений, которые связаны с образованием новых земельных участков из ранее существовавших.

Однако остаётся неразрешенным вопрос касательно основания и момента возникновения права собственности на земельный участок, который образован из ранее существовавшего. Такой вопрос регулируется общими положениями гражданского права. В п. 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что сделка отчуждения возможно совершена лишь в отношении того объекта, который обладает собственника. Право на имущество, которое подлежит государственной регистрации возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Но для полного решения проблемы необходимо отразить в п. 2 ст. 218 ГК РФ случаи образования новых земельных участков и помещений из ранее существовавших.

Для этого необходимо в п. 2 ст. 218 ГК РФ ввести следующую поправку:

При образовании новых объектов недвижимого имущества из ранее существовавших на основе волеизъявления собственника (собственников) ранее существовавших объектов недвижимого имущества без проведения реконструкции последних право собственности на образованные новые объекты приобретается этим лицом (лицами) с момента кадастрового учёта данных объектов.

Также надлежит уточнить вопрос касательно распространения права собственности на вновь созданный объект, а именно право собственности на новую вещь может приобретено лицом (лицами), которые участвуют в её создании с соблюдением закона и других правовых актов с целью приобретения на неё права собственности.

В отношении построенного здания, возможно, предусмотреть диспозитивное правило, которое будет заключаться в следующем: застройщик обладает право собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Соответственно таким образом в законе будет отражена презумпция права застройщика на построенный им объект.

При рассмотрении условий законности строительства также вызывает сомнение формулировка п. 1 ст. 41 ЗК РФ. В представленной статье указывается, что за арендаторами земельных участков признаются все права собственников, которые определяются ст. 40 ЗК РФ, включая права, которые предусмотрены пп. 2 п. 1 указанной стать, - возводить здания, строения и сооружения. Существует противоречие между п. 1 ст. 41 ЗК РФ и п. 1 ст. 222 ГК РФ, которая в качестве условия законности строительства называет отведение участка для этих целей, т.е. целей строительства объекта недвижимости. Подобная формулировка требует при отводе (предоставлении) земельного участка на основе аренды указывать цель строительства в договоре. Указанная коллизия возможно разрешена путём внесения дополнения в п. 1 т. 41 ЗК РФ с указанием о необходимости обязательного включения в договор аренды права на возведение объектов недвижимости на земельном участке, либо путём изменения формулировки в ст. 222 ГК РФ, в которой можно указать не на отвод участка «для этих целей», а на его предоставление для целей, которые допускают возведение на нём объектов недвижимости.

Также целесообразно решить вопрос о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект недвижимости. Оптимальной была бы выдача первичного документа государственным органом, который уполномочен проводить экспертизу представленных документов и делать вывод о приобретении лицом права собственности на новый объект недвижимости. С учётом данного обстоятельства ст. 219 ГК РФ связывает возникновение права собственности на вновь созданный объект недвижимости с регистрацией, правильным было бы такое право предоставить непосредственно регистрирующему органу.

Самовольное строительство относится к числу изначальных методов получения права собственности. Невзирая на кажущуюся простоту условий появления права собственности на недвижимую собственность, указанных в ст. 222 ГК РФ, правоприменительная практика по представленной статье непрерывно сталкивается с проблемными вопросами.

Надлежит заметить, что самовольная постройка подразумевает под собой объект недвижимого имущества. Незаконность возведения приводит к тому, что такую недвижимость можно отнести к самовольной постройке, а не решить таким образом вопрос об отнесении такого объекта к недвижимости.

Одна из новелл в правовом режиме самовольной постройки стало законодательное признание возможности признания права на самовольную постройку не только в судебном, но и в ином порядке. Однако оно является нарушающим компетенцию судов и органов, которые реализовывают государственную регистрацию прав на недвижимость. Но изменения, внесенные в ст. 222 ГК РФ требуют дальнейшего разъяснения и доработки.

Разъяснения касательно данного вопроса имеются в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Многие из таких разъяснений выходят за рамки судебного толкования закона и в результате создают новые правовые нормы.

Необходимо решить вопрос касательно возможности превращения самовольной постройки в законно созданный объект, который иначе возможно сформулировать как вопрос о возможности внесудебного устранения признаков самовольной постройки.

Абзац 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ утратил силу, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку могло быть «признано судом за лицом, которое осуществило постройку на не принадлежащем ему участке, при условии, что такой участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку».

Соответственно возникает вопрос, устраняется ли полностью ст. 222 ГК РФ возможность установления права собственности самовольного застройщика на постройку, которая возведена на чужом земельном участке или данные изменения в закон предполагают, что для того чтобы ставить вопрос о признании права на самовольную постройку, лицо должно сначала приобрести право на соответствующий земельный участок. Более правильным представляется второй вариант решения данного вопроса, но при этом необходимо иметь в виду, что создание (фактическое окончание строительства) объекта с нарушением требований к земельному участку делает объект самовольной постройки, а устранение этих нарушений в административном порядке не превращает объект в законно созданный.

 Также требуется законодательное закрепление о легализации самовольной постройки лишь в судебном порядке. В п. 4 ст. 222 ГК РФ надлежит внести следующие изменения:

Право собственности на самовольную постройку возможно признано судом за лицом, которое осуществило постройку на принадлежащем ему земельном участке без получения необходимых разрешений, при согласии на это органов, которые уполномочены давать подобные разрешения, или установлении незаконности отказа в таком согласии, а также установлении отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Соответственно необходимо отразить изменения в Градостроительном кодексе РФ касательно порядка выдачи документов, которые подтверждают возможность эксплуатации объектов самовольного строительства. Эти документы необходимо рассматривать не в качестве подтверждающих законность строительства и разрешения использования объекта, а в качестве подтверждения факта окончания строительства и принципиальной эксплуатации объекта.

Однако совместное постановление содержит иные предписания. В п. 26 данного документа говорится о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может являться основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, принимало ли создавшее самовольную постройку лицо меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче подобного разрешения. Таким образом, высшие судебные органы санкционировали возможность внесудебной легализации самовольной постройки, а также признали право мерной выдачу разрешений на строительство на объекты, строительство которых начато либо уже завершено. Подобное разъяснение должно привести к снижению нагрузки судов, а также фактически поощряет самовольное строительство и способствует коррупции. Также в действующем законодательстве трудно найти толкование для такого. Прежде всего оно не соответствует Градостроительному кодексу РФ, который не предусматривает возможности выдачи разрешения на строительство на уже построенный объект.

Отдельного анализа применительно к режиму самовольной постройки требует и новая редакция ст. 223 ГК РФ, в соответствии с которой недвижимое имущество признаётся принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением эпизодов, предусмотренных ст. 302, т.е. когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Буквальное толкование такой нормы позволяет прийти к выводу о том, что добросовестный приобретатель объекта самовольного строительства приобретает право собственности на такой объект с момента государственной регистрации его права, так как у него данное имущество не возможно истребовано, соответственно ст. 302 ГК РФ здесь вообще неприменима.

Для обеспечения стабильности гражданского оборота необходимо исключить возможность удовлетворения исков о сносе объектов самовольного строительства к тем лицам, которые приобрели эти объекты после регистрации права собственности на них. Но с учётом подобного обстоятельства необходимо повышать ответственность регистрирующих органов за правовую экспертизу документов по вновь созданным объектам, а также определить подход к понятию добросовестности в случаях приобретения самовольных построек.

Таким образом, абсолютно правильно разъяснение, касающееся государственной регистрации права на объект не препятствующий признанию его самовольной постройкой. При этом судебное признание объекта, права на который зарегистрированы, самовольной постройкой должно влечь негативные последствия только для лица, осуществившего самовольную постройку или приобретая объект лицо знало либо должно было знать о том, что объект является самовольной постройкой.