Противоречия правового регулирования, признания и подтверждения прав на недвижимое имущество

Под государственной регистрацией прав на недвижимость понимаются следующие формулировки:

- представляет функцию государства, которая реализовывается специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота;

- деятельность государства в лице его специальных органов, которая представляет собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Главным содержанием данного процесса является установление регистрирующим органом наличия либо отсутствия оснований для внесения в реестр требуемых сведений;

- акт признания зарегистрированного права (либо его изменения, обременения, перехода либо прекращения) государством в лице регистрирующего органа, который обеспечивает возможность реализации такого права его обладателем и оформляется в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Законодательно регистрации подлежит недвижимое имущество, а отношении которого реализовывается кадастровый учёт. При чем. В Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» перечисляются объекты, однако отсутствуют их определения:

Здание представляет объект капитального строительства жилого либо нежилого назначения, который предназначается для размещения людей.

Сооружение представляет объект капитального строительства, который не предназначается для размещения людей.

Помещение – часть здания либо сооружения, которая обособлена от иных его частей и обладает вход или с земельного участка, или из общих помещений здания или сооружения.

Объект незавершенного строительства – изменения на земельном участке, непосредственно направленные на создание нового здания либо сооружения, а следовательно и реконструируемое здание либо сооружение.

Гражданским кодексом РФ должен быть закреплен принцип обще долевой собственности на общее имущество не только в многоквартирном доме, но и в любом здании, помещении в котором находятся в помещения собственности двух и более лиц.

Для реализации такого положения необходимо ст. 290 ГК РФ переместить в гл. 6 ГК РФ, при этом произвести замену в тексте с «многоквартирного дома» на «здание», а «квартиры» на «помещение». Соответственно такая измененная норма будет иметь следующий вид:

1. Собственникам помещений в здании принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения здания, несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами либо внутри помещения, которое обслуживает более одного помещения.

2. Общие помещения здания находятся в общей долевой собственности собственников тех помещений, которые эти общие помещения обслуживают.

3. Собственник помещения в здании не обладает права на отчуждение своей доли в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать другие действия, которые влекут передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

Государственная регистрация должна быть построена на равенстве, при этом должно быть наличие гарантий такого равенства. Для обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления её дальнейшего развития в Закон о регистрации необходимо внести норму следующей формулировки:

Цель государственной регистрации прав на недвижимость представляет защиту имущественных прав участников оборота недвижимости.

Все участники гражданского оборота, в том числе и государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятие из данного правила могут быть установлены только законом.

Установление такого безусловного приоритета указанной цели на практике должно означать, что иные цели, которые стоят перед государственной регистрацией, могут иметь место при той либо иной организации системы государственной регистрации, при этом они должны быть реализованы с учётом главной цели. Иначе говоря, если осуществление иных целей входит в противоречие с основной целью, то эти другие цели не должны реализовываться.

В Гражданский кодекс необходимо внести и сформулировать принципы публичной достоверности и бесповоротности с указанием срока введения их в действие. Цель такого закрепления заключается в чётком определении правового значения государственной регистрации как для правообладателей, так и для третьих лиц, а также представляет гарантию сохранения направления развития системы государственной регистрации. Такая норма может иметь следующее содержание:

Право на недвижимость возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав, если законом не предусмотрено другое.

Лицо является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, если при его приобретении оно на основе данных, которые получены из Единого государственного реестра прав, не имело оснований сомневаться в правомерности приобретения и отчуждения недвижимого имущества его предшествующим владельцам, за исключением сучая, когда это лицо знало о неправомерности внесения соответствующих данных в Единый государственный реестр прав.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества не возможно лишён вещного права на данное имущество.

Лицо, которое утратило право на недвижимость в результате приобретения данного имущества добросовестным приобретателем, обладает право требовать возмещения понесенных в связи с утратой имущества убытков от РФ. Российская Федерация обладает право взыскать сумму возмещенных убытков с лица (лиц) в результате виновных действий которого было утрачено право на недвижимое имущество.

Абзац 2 п.1 ст. 6 Закона о регистрации гласит, что государственная регистрация, которая реализовывается в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу указанного Закона является юридически действительной. Но из представленной формулировки следовало бы изъять слово «государственная». При этом данная формулировка была бы более правильной в следующей формулировке:

Регистрация, которая реализовывается до вступления в силу указанного Закона в порядке, который установлен в месте нахождения объекта недвижимости, признаётся юридически действительной.

Принцип гласности (открытости) государственной регистрации является присущим любой системе регистрации и в определнном смысле составляет сущность регистрации. В то же время способы его реализации отличаются в разных правовых системах. Существуют правовые проблемы его осуществления и в системе регистрации, которая действует в нашей стране.

Проблема предоставления информации не сводится только к подтверждению существующих прав при совершении сделок. Сообщение о зарегистрированном праве конкретного лица не гарантирует приобретателю объекта, что его право на объект будет оспорено в связи с установлением недействительности прав предыдущих правообладателей. При таких условиях совершение любой сделки с недвижимостью всегда сопряжено с риском, степень которого подлежит оценке со стороны приобретателя объекта – для решения двух вопросов: о целесообразности совершения сделки и о необходимости её страхования, а также со стороны страховщика – для определения тех условий, на которых он готов застраховать сделку. При этом явно, что как приобретатель, так и страховщик должны иметь возможность получения информации независимо от правообладателя, а страховщик – независимо от правообладателя и приобретателя, так как их интересы в данному случае различны.

Для оценки риска не обладает большого значения, кто ранее был правообладателем объектом и какие сделки в отношении объекта совершались. Для оценки риска необходим, прежде всего, необходим юридический анализ содержания правоустанавливающих документов, которые хранятся в архиве регистрирующего органа, а в ряде эпизодов и сопоставление полученной информации с информацией из других источников. Из информации, которая должна предоставляться любому лицу согласно ст. 7 Закона о регистрации, нельзя установить возможность оспаривания ранее заключенных договоров по основанию нарушения прав несовершеннолетних, превышения полномочий представителем гражданина либо юридического лица, регистрации поддельного документа и другое.

Соответственно, на период, пока система регистрации не основана на публичной достоверности и бесповоротности, должен существовать механизм, который позволяет на основе информации, которая располагается в регистрирующем органе, оценивать риск при приобретении объекта. Попытка решений представленной проблемы раскрывается в п.3 ст. 7 Закона о регистрации, где выделяется специальная группа сведений, которые могут предоставляться только определенным категориям физических и юридических лиц.

Как уже отмечалось, определенному кругу лиц информация регистрирующего органа нужна для оценки риска при заключении сделки. Но надлежит отметить, что в п. 3 ст. 7 Закона о регистрации субъектов заинтересованным в этом плане лицом возможно только сам правообладатель. Соответственно для такой цели этого недостаточно.

Наличие адекватно рассматриваемой цели механизма предполагает существование лиц, которые будут иметь доступ практически ко всему объёму информации, которая располагается в регистрирующем органе. Очевидно, что эти права должны сочетаться с серьёзной ответственностью за надлежащее использование представленной информации и действенными способами реализации такой ответственности. С учётом этих требований и должен быть определён круг лиц, которые имеют доступ к этой информации, и порядок её предоставления.

Как это ни парадоксально, представляется нецелесообразным включать в число лиц, которые имеют право на получение такой информации, правообладателя и будущего приобретателя объекта по следующим причинам:

- анализ информации с целью оценки риска совершения сделки требует специальных познаний, которые у сторон сделки, как правило, отсутствуют;

- в процессе изучения материалов, которые находятся в регистрирующем органе, этим лицам (особенно «возможному» приобретателю) могут стать известными обстоятельствами, которые будут касаться других лиц, которые имеют право на сохранение конфиденциальности сведений об этих обстоятельствах;

- при разглашении этими лицами информации, которая не подлежит оглашению, привлечение их к ответственности будет весьма затруднительным.

Таким лицом, который соответствует указанным запросам, является нотариус:

- он обладает нужными познаниями, как лицо, которое обладает высшее юридическое образование и практику оформления сделок с недвижимостью;

- согласно Основам законодательства РФ о нотариате от 14 февраля 1993 г. № 4462-1 нотариус несёт материальную ответственность за удостоверяемые им сделки, соответственно, он является лицом, кровно заинтересованным в стабильности прав, которые возникают на основе удостоверенной им сделки. При этом он не обладает в сделке самостоятельного интереса и в равной степени обеспечивает интересы правообладателя и приобретателя объекта;

- существует реальная возможность обеспечить контроль за обоснованностью обращения за информацией. Для этого достаточно установить, что нотариус вправе обратиться в регистрирующий орган лишь при предъявлении заявления от лиц, которые желают оформить сделку с данным объектом;

- нотариус связан тайной нотариального действия, возлагающей на него обязанность не разглашать сведений, которые стали ему известны в связи с выполнением обязанностей нотариуса;

- злоупотребление своими правами и нарушение обязанностей для нотариуса существует такая действенная форма ответственности, как лишение лицензии.

Вопрос о круге лиц, которые могут иметь доступ к информации, может иметь различные варианты решения. Но бесспорным представляется следующее:

1. Должны быть лица, которые имеют право на доступ к информации, которая располагается в регистрирующем органе, для анализа этой информации в целях определения действительности зарегистрированных прав и определения риска совершения сделки с объектом.

2. Круг этих лиц должен быть строго ограничен законом.

3. Должен существовать чёткий порядок допуска этих лиц к информации, которая обеспечивает контроль за обоснованностью обращения, возможность определения той информации, которая возможно предоставлена по конкретному обращению, а также конкретную ответственность за нарушение правил получения и использования такой информации.

Таким образом, в Законе о регистрации необходимо установить два порядка предоставления информации, располагающей регистрирующим органом.

Первый порядок – предоставление информации с целью подтверждения права на объект недвижимости. Такая информация должна предоставляться любому лицу по его запросу и содержать информацию, которая необходима для идентификации правообладателя и правоустанавливающего документа, а также сведения об обременениях и ограничениях его прав на объект.

Второй порядок – предоставление информации при подготовке с целью оценки действительности зарегистрированных прав и риска при совершении сделки. В этом порядке информация должна предоставляться по запросу нотариуса, который предъявляет заявление правообладателя и лица, которые желают заключить с ним сделку. Этим лицам должен быть обеспечен непосредственный доступ к архиву регистрирующего органа, разумеется, в части, которая касается представленной сделки.

Соответственно в ст. 8.1. «Порядок доступа нотариуса к материалам архива органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость» можно сформулировать следующим образом:

1.Нотариус обладает право на непосредственное ознакомление с материалами архива органа, который реализовывает государственную регистрацию прав, при представлении:

- заявления с обоснованием необходимости непосредственного ознакомления с материалами архива и перечня необходимых материалов;

- нотариально удостоверенного заявления лица (лиц), которое подтверждает поручение данному нотариусу совершение нотариального действия, подготовка которого требует ознакомления с маткриалами архива.

2. Регистратор рассматривает заявление нотариуса в пятидневный срок и выносит решение о допуске нотариуса к материалам архива или об отказе в допуске.

3. Отказ в допуске к материалам архива возможно обжалован нотариусом руководителю органа, который реализовывает государственную регистрацию прав, а также в судебном порядке.

4. Порядок ознакомления нотариуса с материалами архива определяется федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации.

Также сведения, которые содержатся в ЕГРП Законом о регистрации не упоминаются те сведения, которые были собраны органами, которые реализовывают регистрацию прав на недвижимость до введение в действие данного закона. Соответственно данные сведения, которые нельзя признать содержащимися в ЕГРП, даже если соответствующие архивы переданы регистрирующему органу. В большинстве субъектов подобная передача не проводилась, а регламентация получения нужных сведений в тех органах, где хранятся архивы, отсутствуют. Такая ситуация требует законодательного разрешения, соответственно необходимо:

1. Предусмотреть обязательную передачу архивов, которые содержат сведения о регистрации прав на недвижимость, где бы они не располагались.

2. Обязать регистрирующие органы выдавать информацию о правах, которые зарегистрированы до начала ведения ЕГРП, в том же порядке, что и информацию, полученную после введения ЕГРП.

Таким образом, регистрация – это условие возникновения права, право без регистрации не считается возникшим. Соответственно в п. 2 ст. 6 Закона о регистрации надлежит внести следующую формулировку:

Распоряжение недвижимостью, право на которое возникло ранее, но не было зарегистрировано, возможно произведено после государственного регистрации данного права.