В международной практике действуют различные формы удовлетворения жилищных потребностей. К ним относят не только проживание в собственном жилье, но и в частном арендном жилье, кооперативном жилье, некоммерческом и социальном жилье. В российской действительности явно превалирует первая форма. Такое смещение на рынке недвижимости в сторону частной собственности сложилось исторически, в том числе в результате массовой приватизации, начавшейся в 1992 г..
Долгое время отсутствие нормативно-правовой базы в области регламентации ипотечного кредитования сдерживало развитие этого института в России. Активное развитие рынка недвижимости и сделок под залог недвижимого имущества обусловили необходимость развития правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества. Развитию ипотечного кредитования способствовало принятие Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .
В соответствии с ч. 1 ст. 1 данного закона договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) – это сделка при которой одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, обладает правом получения удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за следующими регламентированными изъятиями:
- Гражданский кодекс РФ устанавливает, что требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемой организации, удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами, помимо обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до оформления соответствующего договора залога (ст. 64);
- в Кодексе торгового мореплавания РФ закреплено, что требования, обеспеченные морским залогом на судно (п. 1 ст. 367 КТМ РФ), подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна. Никакие требования не подлежат преимущественному удовлетворению перед обозначенными требованиями, обеспеченными морским залогом на судно, за помимо требований в соответствии с п. 3 ст. 386 КТМ РФ (ст. 358);
- в ст. 46 самого нормативно-правового акта отражено положение об удовлетворении требований залогодержатедей по предшествующей и последующей ипотекам;
- согласно ст. 134 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, регламентированным ст. 138 настоящего закона; а в ст. 189.82 определена очередность удовлетворения требований кредиторов в ходе конкурсного производства;
- Федеральный закон от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» содержит положения об очередности удовлетворения требований взыскателей (ст. 111).
В качестве залогодателя может выступить как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, которое в этом обязательстве не участвует (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Понятие «ипотека» впервые стало использоваться ещё в Греции в VI в. до н.э., оно описывало ответственность заёмщика перед кредитором некоторыми земельными владениями. Первоначально в Афинах залоговым обеспечением являлась сама личность должника, которому, в случае нарушения обязательств, грозило рабство. Для этого оформлялись обязательства, а на границе, принадлежащей заёмщику земельного надела, ставился знак-столб с уведомлением о том, что данная собственность служит обеспечением по сделке с кредитором. На таком знаке-столбе, названном «ипотека», регистрировались все долги владельца земли. По истечении запланированного срока, в случае полного возврата денег, знак убирали, а бывший заёмщик попадал в категорию благонадежных людей.
В настоящее время договор об ипотеке - это один из традиционных гражданско-правовых договоров во всех развитых странах мира, эффективное средство приобретения жилого помещения на заемные средства с рассрочкой погашения кредита. Популярность этого данного способа приобретения жилого помещения в собственность неуклонно растет, к сожалению, параллельно с ростом объема задолженностей по жилищным ипотечным кредитам.
При этом следует различать понятия ипотеки и ипотечного кредита.
Так, если ипотека – это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенной недвижимости, то под ипотечным кредитом понимается кредит, который выдается кредитной организацией под залог недвижимого имущества. В этом случае приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитной организации как гарантия возврата кредита.
В свою очередь, ипотечное кредитование более широкое понятие, которое включает механизм реализации финансово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Система ипотечного кредитования представлена в двух направлениях:
- во-первых, это непосредственная выдача ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению (активные операции банка);
- во-вторых, это продажа закладных по уже выданным ипотечным кредитам (ипотечным обязательствам), которые обеспечивают дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Таким образом, виды ипотечного кредитования непосредственно связаны с видами ипотечных кредитов, которые могут быть классифицированы по различным признакам:
1. По объекту недвижимости:
− земельные участки;
− предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
− жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
− дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
− воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
− незавершённое строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
2. По целям кредитования:
− жилищное кредитование:
− приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
− строительство, реконструкция, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
− строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платёж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;
− разработка земельного участка;
− развитие сельского хозяйства;
− развитие производства;
− кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заёмщика.
3. По виду кредитора. Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации.
4. По виду заёмщиков:
− как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
− по степени аффилированности заёмщиков кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков; сотрудникам фирм-клиентов банка; клиентам риэлторских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.
В зависимости от статуса заёмщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.
5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование):
− немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заёмщик в течение определённого времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40…50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита;
− американская модель. Заёмщик вносит первоначальный взнос в размере 20…30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачёт имеющееся жильё или жилищные сертификаты.
6. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.
7. По способу амортизации долга:
− постоянный ипотечный кредит;
− кредит с переменными выплатами;
− кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
− ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
− ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
− ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.
8. По виду процентной ставки:
− кредит с фиксированной процентной ставкой;
− кредит с переменной процентной ставкой.
9. По возможности досрочного погашения:
− с правом досрочного погашения;
− без права досрочного погашения;
− с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).
Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.
11. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
– обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
– субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.
Таким образом, ипотека – это из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенной недвижимости.
Ипотечный кредит — это кредит, который выдается кредитной организацией под залог недвижимого имущества.
Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам: по объекту недвижимости; по целям кредитования; по виду кредитора; по виду заёмщиков; по способу предоставления кредита; по способу рефинансирования; по способу амортизации долга; по виду процентной ставки; по возможности досрочного погашения; по степени обеспеченности; по срокам кредитования.
Ипотечное кредитование – это комплекс механизмов реализации финансово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему