Одной из основных задач государства в развитии системы ипотечного кредитования является создание современной законодательной базы и нормативно-правовое регулирование происходящих процессов для уменьшения финансовых рисков.
Для успешной реализации этих целей необходимо построение рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования населения для покупки жилья на рынке, включая как вновь созданное жильё, так и продающееся на вторичном рынке. Государство исполняет роль регулятора через создание правовых основ, обеспечивающих максимально продуктивное взаимодействие участников процесса ипотечного кредитования, в то же время прямым или косвенным образом воздействуя на привлечение новых частных инвестиций в жилищную сферу и содействуя различным категориям населения в покупке жилья. Целостность создаваемой системы ипотечного кредитования должна включать в себя предоставление долгосрочных жилищных кредитов заёмщикам банками и другими кредиторами, а также механизмы обеспечения этих кредиторов требуемыми долгосрочными ресурсами для кредитования.
Формирование современной системы ипотечного кредитования можно считать одним из приоритетных вопросов всей государственной жилищной политики. Нынешняя государственная жилищная политика, вместе с ориентацией на проблемы самых социально незащищенных категорий граждан, должна делать акцент на решении жилищных проблем большей части работающего населения, имеющего средние доходы и накопления и получившего жильё в собственность по итогам процесса приватизации. Главным методом регулирования жилищных проблем этой части граждан является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Вся система ипотеки и деятельность субъектов ипотечного кредитования регламентируется специальными нормативно-правовыми актами. Процесс формирования законодательной базы ипотечного кредитования в Российской Федерации начался с середины 1990-х гг. Права граждан на жильё и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ.
С принятием первой и второй частей Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) были сделаны важные шаги по развитию российского ипотечного законодательства. Кодекс устанавливал некоторые общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и иных имущественных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ описывает ряд порядков об обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также ограничения от переходов этих прав. Дополнительно были введены некоторые новые требования к договору о купле-продаже жилой недвижимости. Например, государственную регистрацию необходимо осуществлять не только при переходе прав собственности на жилую недвижимость по договору от продавца к покупателю, но также и сам данный договор. Для исполнения требований ГК РФ, 21 июля 1997 г. был принят федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним».
Чтобы содействовать развитию вторичного рынка ипотечного кредитования в 1997 г. государством было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (далее - ФАИЖК), которое должно было способствовать развитию частного кредитования жилищной сферы, в частности в форме долгосрочного ипотечного кредитования.
Приоритетные направления функционирования ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК выполняет следующие основные функции:
− содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками-первоначальными кредиторами;
− привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
− содействие в повышении ликвидности банков путём перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
− стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
− представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.
Основополагающим законом, регулирующим отношения по залогу недвижимости, является федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе зафиксированы следующие положения:
– прописаны основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; определена процедура государственной регистрации ипотеки. Ипотечный договор подлежит государственной регистрации. Именно с этого момента он считается заключённым и вступает в юридическую силу. Невыполнение правил государственной регистрации данного договора влечёт признание его недействительным;
– определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; закреплён процесс перехода прав на это имущество к иным лицам и обременение данного имущества правами других лиц;
– установлены понятия последующей ипотеки и конкретные условия, при которых она осуществляется, кроме того – возможность уступки прав по договору об ипотеке;
– закреплены основные особенности развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
– уточнены особенности ипотеки предприятий, земельных участков, зданий и сооружений;
– чётко отражены правовые отношения в сфере ипотеки жилых домов и квартир.
Этот закон, регулирующий базовые ипотечные правоотношения, имеет ряд недостатков, которые не позволяют субъектам ипотечного рынка активно развивать свою деятельность в связи с существующими высокими рисками. В первую очередь, имеются проблемы с обращением взыскания на заложенное имущество, которое в реальности провести довольно сложно, также закон не помогает полноценному построению рынка закладных, как в странах ЕС, и не вводит конкретных стандартов их эмиссии и продажи инвесторам.
Законы и нормативные акты, регулирующие ипотечную сферу, постоянно совершенствуются.
11 ноября 2003 г. был принят федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Данный законодательный акт получил необходимую огласку в средствах массовой информации и среди ипотечных кредиторов. Однако сразу же нашлись некоторые недостатки и пробелы в части его формулировок. Важной же особенностью закона стало то, что он разрешил банкам эмитировать ипотечные облигации и напрямую, и с помощью специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент является неким хозяйственным обществом (наподобие акционерного), которое имеет возможность совершать некоторое ограниченное число операций (в Российской Федерации – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»). Это общество покупает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные фондовые инструменты.
Однако пока имеется много проблем, связанных с регистрацией и перерегистрацией закладных, при процессе их передачи с баланса кредитной организации на баланс ипотечного агента, а также с вопросами налогообложения операций. Закон не в полной мере способствует простому и прозрачному созданию и обращению ипотечных ценных бумаг, уменьшает их привлекательность для инвесторов.
ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается субъектами ипотечного рынка как важный шаг в процессе формирования данного рынка с целями привлечения средств инвесторов в жилищную сферу экономики страны.
ЦБ РФ считает также необходимым усиление государственного контроля и надзора за специализированными ипотечными агентами. Банк России выражает опасения, что в ином случае могут возникнуть многочисленные серьёзные риски для инвесторов.
В настоящее время система надзора за организациями, выпускающими ипотечные облигации, недостаточна. Эту проблему необходимо решать, так как мировой опыт говорит о том, что слабый контроль в этой сфере может принести серьёзные последствия.
Продолжается постоянное совершенствование законодательства об ипотечных операциях. В этом направлении создаются новые положения, вносятся изменения и дополнения в уже действующие законодательные акты. Процесс формирования благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования сегодня предусматривает проработку вопросов, затрагивающих порядки налогообложения залоговых операций, сбора государственных пошлин, построение общей системы регистрации прав на недвижимое имущество во всех регионах страны, страхование различных рисков и т.д.
При приобретении жилого помещения с помощью использования кредитов банка либо средств из целевых займов остаётся ранее установленный законом порядок приостановления, при котором требуются совместные заявления обеих сторон сделки с приложением выражающего согласия кредитора документа.
Одним из нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, стал Указ Президента Российской Федерации от 07 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Согласно ему, в целях улучшения жилищных условий россиян и дальнейшего повышения доступности жилья, а так же качества жилищно-коммунальных услуг постановляется:
1. Правительству Российской Федерации обеспечить:
а) до 2017 г. – увеличение доли заёмных средств в общем объёме капитальных вложений в системы теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод до 30%;
б) до 2018 г.:
– снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта;
- увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815 тысяч в год;
- создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет;
- снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20% путём увеличения объёма ввода в эксплуатацию жилья экономического класса;
в) до 2020 г. – предоставление доступного и комфортного жилья 60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему