Нужна помощь в написании работы?

Процесс формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования осуществляется в России в непростых экономических условиях, ипотечное кредитование здесь ещё не достигло высокого развития, поэтому существует необходимость исследования причин недостаточного прогресса функционирования ипотеки, выявления плоскости (социальной, экономической, правовой), к которой относятся данные, тормозящие процесс, причины. При современном экономическом положении для усиления намечающихся положительных финансовых тенденций крайне необходимой задачей выглядит поиск вариантов и перспективных технологий, которые обеспечили бы притоки частных инвестиций. Включение широких категорий граждан в различные программы кредитования также должно стимулировать построение долгосрочных экономических стратегий и способствовать созданию в России среднего класса. Следовательно, развитие ипотеки необходимо рассматривать в совокупности с поиском путей по поддержанию экономического роста в стране.

Проблемы процесса формирования и развития рынка недвижимости и использования финансирования инвестиций в недвижимость в виде ипотечного кредитования являются одними из самых актуальных на сегодняшний день.

Говоря о развитии ипотеки, необходимо анализировать строительный рынок России. Он достаточно отличается от западных стандартов, руководит данным рынком не спрос, а наблюдение за поведением других субъектов. Это выражается либо в следовании за компанией – крупным лидером отрасли, либо в прямом ценовом сговоре. Стратегия организаций формируется, в том числе при наблюдении за местными органами власти. Часто следствием этого становится частно-бюрократическая модель олигопольного рынка.

Главная основа всего российского рынка недвижимости – рынок земли, где также существуют административно-бюрократические порядки. Следовательно, первоначально надлежит грамотно организовать рынок земельных участков. Пока данная проблема не будет решена, цены на недвижимость в стране будут продолжать расти.

Тем не менее, что касается ипотеки, – она будет продолжать расти при любом уровне цен в связи с пониманием граждан, что они могут позволить себе больше, чем имеют сейчас наличных денег, за счёт своих будущих доходов. В западных странах при подорожании жилья ипотека тоже растёт потому, что средние размеры кредита увеличиваются вместе с повышением цен.

Ключевая проблема российской ипотеки – величина ставок, их недостаточная гибкость и короткий срок возвращения кредита. Для приближения условий российских ипотечных кредитов к зарубежным необходима помощь со стороны государства.

Из данных социологических опросов к наиболее актуальным проблемам, которые препятствуют развитию ипотеки в России, относятся:

1) ограниченный платёжеспособный спрос населения;

2) низкие объёмы и недостаточно высокое качество нового жилищного строительства в регионах, которые обуславливают недостаточность предложения и высокую стоимость жилья;

3) низкие темпы разработки и совершенствования нормативно-правовой базы по недвижимости и несогласованность между собой некоторых законодательных актов. Например, очевидно большое значение для развития жилищного рынка играет земельное законодательство. Также нужно заметить, что до сегодняшнего времени многие федеральные законы, регулирующие связанные с недвижимостью отношения, имеют достаточно много недоработок;

4) существующие противоречия в самом ЖК РФ, даже с учётом принятия некоторых поправок. Например, некоторые понятия в разных статьях кодекса трактуются по-разному и вступают в конфликт между собой. Некоторые из этих категорий в теории гражданского права несут разную смысловую нагрузку, и их не совсем правильно отождествлять;

5) неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Недостаточно эффективно налажена схема взаимодействия между различными субъектами данных рынков;

6) психологические факторы, основным из которых можно считать такую национальную особенность большинства населения России как нежелание брать деньги в долг;

7) большое количество административных барьеров, с которыми сталкиваются субъекты рынка;

8) достаточно большое число субсидий в строительной сфере при их слабой адресности;

Внимание!
Если вам нужна помощь в написании работы, то рекомендуем обратиться к профессионалам. Более 70 000 авторов готовы помочь вам прямо сейчас. Бесплатные корректировки и доработки. Узнайте стоимость своей работы.

9) высокие процентные ставки на ипотечные кредиты

 Для сравнения, в последнем квартале 2015 года пара из Дании оплачивала ипотеку по отрицательной ставке -0,0562 %, то есть не заемщики тратились на взносы по кредиту, а банк ежемесячно платил им 249 датских крон ($ 38). Об ипотеке с отрицательной ставкой на прошлой неделе сообщила газета The Wall Street Journal. Эта новость вызвала бурную дискуссию среди российских ипотечных заемщиков. Однако важно понимать, что далеко не все заемщики в Дании получают кредиты и возможность заработать. Во-первых, описанный в статье WSJ случай — это, скорее, исключение, чем правило, а во-вторых, речь идет о плавающей ставке ипотечного кредита, взятого несколько лет назад.

Плавающие ставки в Европе рассчитываются из величины Euribor (ставки межбанковского кредитования в Европе), к которой прибавляется маржа отдельного банка (1,5–2,0%). Поскольку Euribor постоянно колеблется, покупатели, взявшие кредиты по плавающей ставке, берут на себя и определенные риски: так, если в конце 2015 года пара из Дании платила по отрицательной ставке, то нет гарантии, что через несколько лет им не придется платить 2–3% годовых или выше в зависимости от того, что будет происходить с общим уровнем процентных ставок вЕвропе.

В некоторых европейских странах, например в Германии, больше распространены займы с фиксированными ставками. Покупатель, взявший в ФРГ кредит на 15 лет под 1,9% годовых сегодня, может быть уверен, что и через 10 лет он продолжит осуществлять выплаты по той же ставке (если кредиты станут еще дешевле, возможно рефинансирование, но это уже другая история).

Существуют и случаи, когда плавающие ставки бывают ниже фиксированных, что и привлекает к ним рискованных заемщиков. Фиксированная ставка в Дании отнюдь не отрицательная: ее среднее значение — около 3% годовых. Самые низкие фиксированные ставки по ипотеке по состоянию на апрель 2016 года наблюдаются в Японии (1,68 %), Швейцарии (1,75 %), Финляндии (1,83), Германии (1,90 %) и Люксембурге (2 %). Их среднее значение не превышает 2% годовых.

Столь низкие ставки в Японии и перечисленных европейских странах объясняются незначительной инфляцией и высокими кредитными рейтингами этих государств. По данным сайта Trading Economics, в еврозоне инфляция нулевая, в Японии — чуть выше нулевой отметки (+0,30%), в Швейцарии — отрицательная (-0,90%). Для сравнения, в России инфляция составляет +7,30%, а средняя ставка по ипотечным кредитам — 13%.

В Японии мало банков, специализирующихся на выдаче кредитов иностранцам, и в большинстве случаев для получения ипотеки требуется иметь постоянное место жительство или даже гражданство страны. Помимо этого, нужно зарабатывать ¥2–5 млн в год ($18,4–46 тыс.). Срок кредитования составляет от 1–5 до 35 лет, размер займа — до 90% от стоимости объекта, а сумма кредита — от ¥ 1–10 млн до ¥200 млн.

В Швейцарии и Германии практикуется выплата тела кредита уже после истечения срока кредитования. То есть срок выплаты процентов может составлять 10 лет, и в течение еще 10–20 лет выплачивается тело кредита. Если инвестор покупает коммерческую недвижимость, то доходы по объекту также будут учтены. В Швейцарии кредиты выдаются чаще всего на срок до 10 лет, сумма займа — до 80% от стоимости недвижимости. В Германии постоянные резиденты и граждане могут получить кредит в размере до 80% от стоимости объекта на срок до 20 лет. Доход заемщика должен составлять не меньше €20 тыс. в год, а ежемесячные взносы по кредитам не могут превышать 35% от его заработка.

В Финляндии максимальная сумма займа — 75% от стоимости недвижимости. При дополнительных гарантиях и страховании выдаются займы на 100% стоимости сроком до 25 лет.

В Люксембурге кредиты выдаются в размере до 80% от стоимости объекта на срок до 30 лет.

Российские резиденты могут получить кредит для покупки недвижимости за рубежом в стране покупки на менее выгодных условиях, чем граждане этой страны. Ставка будет немного выше, а объем выданных средств составит в среднем не более 50–60% от стоимости объекта.

В европейских странах для получения ипотечного кредита обычно требуются документы, подтверждающие платежеспособность (справки о доходах), информация о регулярных расходах (аренда, алименты, другие кредиты) и данные о приобретаемом объекте.

Сегодня средняя ставка по ипотеке в России достигла 11,7% (данные АИЖК), что составляет минимум за всю постсоветскую историю. Но крупные банки уже выдают жилищные кредиты под 10,5-11%, а в рамках партнёрских программ с ведущими застройщиками на отдельные объекты первичной недвижимости снижают ставки до 8,4-9%.

В перспективе до конца года средняя ставка по ипотеке в крупнейших российских банках может опуститься ниже 10% (оптимистичный прогноз АИЖК). Всё, разумеется, будет зависеть от экономической ситуации и действий Центробанка, а также спроса на кредиты и соответственно стратегии коммерческих банков. Появление льготных займов по ставкам в 8-9% говорят о том, что банки и застройщики готовы стимулировать продажи таким образом и бороться за клиента, отмечает Михаил Мосин, финансовый аналитик.

10) непрозрачные источники доходов граждан. Зачастую, частные работодатели скрывают заработные платы своих подчиненных и банкам приходится использовать другие методы подтверждения доходов клиента;

11) недостаточная развитость организационно-технологической и финансовой инфраструктур в схемах ипотечного кредитования;

12) быстрый рост рынка недвижимости, делающий ипотеку наиболее доступной только для небольшой части россиян, имеющих высокие доходы;

13) неполное раскрытие в законодательстве точного содержания термина «имущество», что может являться существенным минусом применительно к недвижимости.

Ипотека также используется инвесторами, то есть людьми, которые не нуждающиеся в недвижимости как в единственном месте проживания.

Далее следует отметить, что также, одной из основных проблем при получении ипотеки является то, что заёмщик осуществляет большие расходы и выплачивает практически двойную цену за недвижимость. Достаточно велик риск неплатёжеспособности клиента, который может отягощаться начисляемыми банком штрафами и пенями за просроченные платежи.

Так серьёзный удар по системе ипотечного кредитования пришёлся в результате финансового кризиса. Резкое изменения курса валют, банкротство многих банков, неуправляемость кризисных процессов в очередной раз показали, что долгосрочные схемы, такие как ипотечное жилищное кредитование, в российских реалиях сопровождаются высоким риском для всех сторон рынка.

Наиболее критичной проблемой для развития российской системы ипотеки считается вопрос привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования.

Другой актуальной проблемой, затрагивающей большинство субъектов рынка ипотеки, является изменение функционирующих процедур оценки недвижимости, которая выступает в качестве предмета ипотеки (ст. 5 Закона об ипотеке). Данный вопрос не так давно был поднят Ассоциацией российских банков (АРБ). Применяющееся множество махинаций для завышения специалистами-оценщиками рыночной стоимости недвижимости для предоставления ипотечного кредита на большую, чем полагается, сумму, заставляет кредитные учреждения изыскивать новые способы борьбы с этой порочной практикой.

На сегодняшний день банки не могут предъявлять никакие претензии оценщикам, если они собственной недобросовестной работой наносят им убытки, так как договор по оказанию услуг оценки обычно заключается с заёмщиком. Следовательно, специалисты-оценщики несут ответственность только перед заёмщиками, которых проблемы банков совершенно не касаются или даже, напротив, заинтересованных в завышении ценности кредитного залога.

 

Поделись с друзьями