Понятие недвижимость и его ключевые признаки. Особенности правового режима недвижимости

Традиционно анализ любой категории начинается с выделения признаков, которые качественно отличают объект исследования от прочих объектов и объясняют включение ряда составляющих в анализируемое понятие, и заканчивается созданием его определения, дефиниции. законодательство практически не содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике органов учета недвижимого имущества широко используется термин "сооружение" применительно к объектам, связь с землей которых носит временный характер - сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и пр.

 Таким образом, лишь такой объект, который на основании закона может быть признан земельным участком или участком недр без установления каких-либо дополнительных признаков должен быть отнесен к недвижимости. В отношении всех остальных объектов, как бы они ни назывались, должна быть установлена их прочная связь с землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Существуют и другие подходы. Так, профессор А. Н. Асаул, в научной работе «Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов», наоборот, начинает изучение объектов недвижимости с семантического анализа слов и выражений, которые отражают их сущность и прежде всего приводит определение недвижимости из Оксфордского толкового словаря по бизнесу, согласно которому «недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» . Далее автор дает еще несколько определений недвижимости, показывающих, что в западной правовой системе к недвижимости относятся земля и неразрывно связанные с ней объекты .

Аналогичный подход к определению недвижимости существовал в правовой системе Российской Империи до Революции 1917 года. Категория недвижимого имущества существовала в российском законодательстве с начала XVIII века , и к началу ХХ века в законодательстве Российской Империи была сформирована концепция  недвижимости, соответствовавшая зарубежным концепциям недвижимости того времени. Так, в Своде гражданских законов Российской Империи 1914 года было записано, что «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» .

Так как деление имущества на недвижимое и движимое исторически было связано с землей, то такое деление стало ненужным после установления советской власти и упразднения частной собственности на землю. Вся земля и находившиеся на ней объекты стали собственностью государства, соответственно, не стало сделок с данными объектами, поэтому понятие недвижимости в правовой системе Советского Союза было ненужным и практически отсутствовало на протяжение 60 лет.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 года (в примечании к ст. 21) было прямо указано, что «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено» .

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года понятие недвижимости отсутствовало . Также отсутствовало право собственности на землю, однако имелись отдельные нормы, позволявшие выделять права собственности граждан на строения и на совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (право личной собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Так, ст. 105 ГК РСФСР 1964 года выделяла среди объектов права личной собственности граждан жилой дом или его часть и подсобное домашнее хозяйство . При этом термин «недвижимость» не употреблялся, так как из всего, что он охватывает советское законодательство позволяло иметь гражданам в собственности только конкретно указанные в статьях Гражданского кодекса недвижимые вещи (жилой дом, часть дома, дача) .

В ст. 100 ГК РСФСР 1964 года среди объектов права собственности колхозов и иных кооперативных организаций были перечислены здания и сооружения. Земля же и ее недра могли находиться исключительно в государственной собственности и могли только предоставляться в пользование (ст. 95 ГК РСФСР 1964 г.) . Таким образом, в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года не было необходимости в обобщенном понятии недвижимости, так как для разных видов недвижимости устанавливался разный правовой режим.

Деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено в российское законодательство в 1990 году законом «О собственности в РСФСР» . Хотя в данном законе не дается определения недвижимого имущества, в ст. 7 указывается основание приобретения гражданином или юридическим лицом права собственности на недвижимое имущество. Согласно указанной статьи «гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее как собственник недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет приобретают право собственности на это имущество» .

Правовые нормы, разделяющие имущество на движимое и недвижимое появляются в российском законодательстве в 1991 году (в принятых Верховным Советом СССР 31.05.1991 г. Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик). Так, согласно п. 2 ст. 4 указанного закона «имущество подразделяется на недвижимое и движимое» . Далее дается определение понятия недвижимого и движимого имущества. К недвижимому имуществу данный закон относит «земельные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения». Кроме того, в той же статье указано, что «законодательными актами к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество».

«Имущество, перемещение которого возможно без несоразмерного ущерба его назначению», указанный закон относит к движимому имуществу, если иное не установлено законодательными актами .

Таким образом, в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик в качестве критерия отнесения имущества к недвижимому устанавливается прочная связь с землей и невозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению.

Аналогичное определение недвижимости приведено в Указе Президента России «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» 1993 года .

Дальнейшее развитие понятия недвижимости в российском законодательстве связано с возрождением права частной собственности на землю и принятием в 1993 году Конституции Российской Федерации.

В законодательстве РСФСР право частной собственности на землю впервые было упомянуто в Законах «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» . Недвижимость вернулась в гражданский оборот, так как одним из правомочий собственника является распоряжение собственностью.

Решающий шаг в утверждении категории недвижимого имущества в российском законодательстве сделал новый Гражданский кодекс Российской Федерации, который не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые (ст.130), но и ввел целый ряд статей и положений, определяющих специальный правовой режим недвижимого имущества.

ГК РФ относит к недвижимости как недвижимые по своей природе вещи, перечисленные в первом абзаце п.1 ст. 130, например, участки недр, ставя их в один ряд с земельными участками и делая их, по существу, независимыми от последних, так и недвижимые по закону – перечисленные во втором абзаце п.1 ст. 130 подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда и суда внутреннего плавания. В этом ГК РФ  отошел от традиций российского законодательства, где вещи, которые возможно перемещать в пространстве без причинения ущерба их функциям, не относились к недвижимости. К примеру, в русском дореволюционном законодательстве «мореходные и речные суда всякого рода» относились к движимым вещам.

Современное гражданское законодательство Российской Федерации (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ) к недвижимым вещам относит «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» .

Кроме земли и прочно связанных с ней объектов п. 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, и суда внутреннего плавания. Также к недвижимым вещам закон может отнести и иное имущество» (ГК РФ в редакции Федерального закона от 13.07.2015 №216-ФЗ) .

Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 №315-ФЗ в перечень объектов недвижимости (в п. 1 ст. 130 ГК РФ) были добавлены «предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (т.е. «машино-места»), если границы этих помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке». Указанные изменения вступили в силу с 1 января 2017 года .

В статье 130 ГК РФ перечислены не все виды недвижимости. Например, статья 132 ГК РФ признает недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс .

Движимым имуществом согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ признаются вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе (п. 2 ст. 130 Гражданского кодекса РФ) .

Таким образом, определение недвижимых вещей производится в российском законодательстве путем перечисления (ст. 130 и 132 ГК РФ). Определение движимых вещей производится современным российским законодательством по принципу исключения: к числу движимых вещей закон относит все вещи, не являющиеся недвижимыми вещами и права на которые не подлежат государственной регистрации.

Разделение вещей на движимые и недвижимые является наиболее распространенным во всем мире и существует в законе со времен Римского права . Смысл такого деления заключается в установлении различного правового режима для движимых и недвижимых вещей. С этой же целью проводится классификация недвижимых вещей на более мелкие категории.

Понятие недвижимости является фундаментальной гражданско-правовой категорией и лежит в основе всей системы права недвижимости и правового регулирования сделок с ним. Однако российский законодатель не дает конкретного определения недвижимости, что дает повод для различного толкования этого понятия и в итоге влечет проблемы в правоприменительной практике и негативно сказывается на гражданском обороте недвижимости.

Из-за отсутствия законодательно закрепленного определения недвижимости большинство авторов в цивилистической литературе выделяют собственное понятие недвижимости, преимущественно основываясь на толковании ст. 130 ГК РФ, т.е. выделяя только критерии отнесения объектов к недвижимому имуществу (О.М. Козырь , М.И. Брагинский , О.Н. Садиков и др.). Определение критериев в понятии недвижимости будет рассмотрено далее в отдельном разделе данного исследования.

Ключевыми признаками недвижимого имущества в мировой правовой практике является неразрывная связь этого имущества с землей. Этот же ключевой признак недвижимости существовал и в российском дореволюционном законодательстве.

В современном российском законодательстве такие критерии, как «прочная связь с землей» и «невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению» являются ключевыми признаками лишь части недвижимого имущества (для зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и др. – согласно абзацу первому п. 1 ст.130 ГК РФ. В данном случае перечень является открытым).

Для другой части недвижимого имущества (воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания – в этом случае перечень имущества закрытый) ключевым признаком является государственная регистрация права (абзац второй п. 1 ст.130 ГК РФ) . Для других объектов обязательная государственная регистрация права на них не является ключевым признаком, относящим данные объекты к недвижимости. Например, это касается автомобильного транспорта, который несмотря на обязательную государственную регистрацию права закон не относит к недвижимым вещам.

Неразрывная связь имущества с землей для любой вещи является ключевым признаком, относящим эту вещь к недвижимости; но при этом не является обязательным признаком недвижимого имущества, так как к нему также относятся вещи, не имеющие прочной связи с землей – это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и другие вещи, отнесенные законом к недвижимым вещам .

Таким образом, мы пришли к выводу, что концепция недвижимой вещи в современном законодательстве Российской Федерации имеет ряд особенностей, отличающих ее от общепринятой на Западе концепции, а также от концепции, существовавшей в Российской Империи до 1917 года.

Одна из основных отличительных особенностей заключаются в том, что в современном российском законодательстве деление имущества на недвижимое и движимое осуществляется по основанию, связанному не только с природой вещи (ее связи с землей), но и с правом (законом) , а кроме того, предприятие признается недвижимостью по назначению.

Гражданский кодекс РФ считает тождественными понятия «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество» (п. 1 ст. 130 ГК РФ), откуда следует, что российский закон признает недвижимостью только вещи. При этом в гражданском праве вещами признаются предметы материального мира, представляющие ценность для человека, способные удовлетворять потребности субъектов гражданских правоотношений и выступать предметом товарообмена .

Однако согласно ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие, которое не является ни вещью, ни сложной вещью, так как кроме предметов материального мира в его состав входят «… права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права», что непосредственно указано в тексте статьи 132 ГК РФ . Здесь наблюдается несоответствие в законе (положений ст. ст. 130 и 132 ГК РФ), требующее вмешательства законодателя и исправления.

Несмотря на кажущуюся содержательную полноту приведенного в Гражданском кодексе РФ перечня недвижимости, он подвергается постоянной критике специалистов. Иногда критика бывает объективной, как например, в вопросе отсутствия в законе точного определения недвижимости или в описанном выше несоответствии тождественности понятий «недвижимость» и «недвижимая вещь» и одновременным отнесением к недвижимости предприятия в целом, которое не является вещью.

Не вся критика существующей концепции недвижимости, встречающаяся в правовой литературе, является обоснованной и объективной. Например, по мнению О.М. Козырь в российском Гражданском кодексе не хватает такого элемента классификации, как «недвижимость в силу назначения», под которыми понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимости, навсегда присоединенные к недвижимости .

В данном вопросе невозможно с ней согласиться, так как статья 132 ГК РФ признает недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, в который входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, долги, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права» . Такого рода недвижимое имущество следует рассматривать именно как недвижимость по назначению.

Таким образом, российский Гражданский кодекс относит к недвижимости:

1) вещи недвижимые по своей природе (земельные участки, недра, здания и сооружения);

2) относимые к недвижимым вещам по закону (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также другие относимые законом к недвижимым вещи);

3) относимые к недвижимым вещам по назначению (предприятия).

Практически выше приведена одна из классификаций недвижимости, в основе которой лежит основание отнесения вещи к недвижимой.Существует множество других классификаций недвижимости, в основу которых в зависимости от целей их разработки положен тот или иной признак. Разработка классификации должна иметь определенную цель, а разработанная классификация – возможность применения на практике. Основные типы классификаций недвижимости приведены в таблице 1.

Таблица 1. Основные типы классификаций недвижимости

Например, по происхождению недвижимое имущество можно разделить на вещи природного происхождения (земельные участки, участки недр), и искусственно созданные вещи (здания, сооружения, воздушные и морские суда и т.д.).

Классификация недвижимости по целям и характеру использования недвижимых вещей в гражданском обороте имеет важное практическое значение, так как использование недвижимости не по назначению влечет санкции гражданско-правового характера вплоть до ее изъятия. Часто встречающимся на практике случаем является использование жилого помещения для целей предпринимательства. Согласно установленным законодательным нормам, прежде чем использовать жилое помещение в производственных целях (например, в качестве офиса, магазина, парикмахерской и т.д.), его следует перевести в режим нежилых помещений.

Классификация по воспроизводимости в натуральной форме фактически повторяет классификацию по происхождению, при этом вещи природного  происхождения соответствуют невоспроизводимым вещам (земельные участки, участки недр), а искусственно созданные вещи – воспроизводимым (здания, сооружения, воздушные и морские суда). Однако в основе указанных классификаций лежат разные принципы разделения вещей на классы.

Недвижимость в виде зданий и сооружений имеет кроме того ряд отдельных типов классификации, которые будут отдельно рассмотрены в специальной главе данной работы, посвященной зданиям и сооружениям.

Кроме того, в России существует единая законодательно закрепленная классификация, используемая при кадастровом учете и регистрации права на недвижимость. Так, в соответствии с федеральными законами №221-ФЗ, №218-ФЗ, приказами Минэкономразвития РФ №921, №953 в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих видах недвижимости :

1) земельные участки;

2) здания, которые в свою очередь по назначению подразделяются на: нежилое здание; жилое здание; многоквартирный дом;

3) сооружения, которые по основной метрической характеристике подразделяются на:

- линейное сооружение, линейное подземное сооружение;

- подземное сооружение;

- площадное сооружение;

- сооружение, предназначенное для хранения;

- высотное сооружение;

- иное сооружение;

4) помещение: по назначению подразделяющееся на жилые и нежилые помещения

4.1) жилое помещение, в свою очередь, по виду делится на:

- квартиру;

- комнату (в квартире);

- жилые помещения специализированного жилищного фонда подразделяются на:

--- служебное жилое помещение;

--- жилое помещение в общежитии;

--- жилое помещение маневренного фонда;

--- жилое помещение в доме системы социального обслуживания граждан;

--- жилое помещение фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

--- жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

--- жилое помещение для социальной защиты отдельных категорий граждан;

--- жилое помещение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;

--- жилое помещение наемного дома социального использования;

--- жилое помещение наемного дома коммерческого использования;

4.2) нежилое помещение:

- помещение вспомогательного использования;

- имущество общего пользования в многоквартирном доме;

- машино-место;

- объект незавершенного строительства;

- единый недвижимый комплекс;

5) иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Недвижимые вещи (или недвижимость, недвижимое имущество) являются объектом гражданских прав, соответственно, все правовые вопросы, связанные с недвижимым имуществом, возникновением и прекращением прав на него, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации. Разнообразный состав недвижимости определяет разный правовой режим для разных видов недвижимости, так как полное единообразие правового режима было бы неоправдано в силу различных свойств и назначения разных видов недвижимости.

Основным источником права в сфере недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации, который основан на главном законе Российской Федерации – Конституции РФ.

 Кроме Гражданского кодекса РФ, правовой режим недвижимости определяют: Конституция Российской Федерации, Международные правовые акты, входящие в правовую систему Российской Федерации; Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ,  Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 22.06.2008 г. №141-ФЗ, Закон «О защите прав потребителей» от 7.02.1992 г. №2300-1, а правовые режимы отдельных видов недвижимости определяется специализированными законами, например, Земельный кодекс Российской Федерации; Закон «О недрах», Воздушный кодекс Российской Федерации, Кодекс внутреннего водного транспорта РФ и др.

Основы правового режима недвижимости заложены в главном законе государства – Конституциии Российской Федерации. Согласно ст. 35 Конституции РФ «каждый вправе иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Так как по российскому закону всё имущество подразделяется на движимое и недвижимое, а в ст. 35 не указано, о каком именно имуществе идет речь, следовательно, законодатель имел ввиду как движимое, так и недвижимое имущество. Право граждан иметь в частной собственности землю отдельно гарантируется статьей 36 Конституции России. В этой же статье указано, что «владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона» , а именно принятого в 2011 году специально для регулирования земельных отношений Земельного кодекса РФ. В России был период, когда не существовало единой для всей страны, законодательно закрепленной процедуры получения и оформления гарантированного Конституцией права собственности на землю. Этот пробел в законодательстве был восполнен принятием Земельного кодекса, который в настоящее время регулирует все вопросы, связанные с гражданско-правовым оборотом земли.

Как видим, не все виды недвижимости имеют одинаковый правовой режим. Одни законы регламентируют права на все объекты недвижимости (Конституция РФ, ГК РФ), другие – только на определенный вид недвижимого имущества. Так, например, «законодательство о недрах основывается на Конституции Российской Федерации и состоит из Закона «О недрах» и принимаемых в соответствии с ним других федеральных законов и иных нормативных правовых актов, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации» (ст. 1 Закона «О недрах») .

Здания как основные искусственно созданные объекты недвижимости имеют свои особенности правового режима, которые будут подробно рассмотрены в главе 2 данной работы. Земля как основной объект недвижимости природного происхождения также имеет ряд особенностей, отличающих ее от других объектов гражданско-правовых отношений. Эти особенности будут подробно рассмотрены в главе 3 настоящей работы.

Особенности правового режима недвижимого имущества заключаются в том, что права на это имущество, их возникновение, ограничения, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации (согласно п.1 ст. 130 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав»), а сделки с недвижимым имуществом могут заключаться только в письменной форме (ст. 550 ГК РФ), причем согласно ст. 550 ГК РФ «несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность» .

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ «государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества» .

Государственная регистрация права является единственным общим признаком для всех видов недвижимости и единственным доказательством существования права собственности на недвижимое имущество, вследствие чего может считаться главной особенностью правового режима недвижимости.

Так как в законе «О государственной регистрации недвижимости» не указаны цели государственной регистрации недвижимости, разные исследователи имеют разные мнения по этому вопросу. Так, В.А. Алексеев главной целью государственной регистрации прав считает защиту прав участников оборота недвижимого имущества, в т.ч. государства, которое является в России крупнейшим собственником недвижимости. Но при этом, автор считает, что цели государства не являются приоритетными при формировании системы регистрации прав на недвижимость, и акцентирует внимание на равенстве государства и других участников оборота , в то время как многие авторы придерживаются противоположной точки зрения. Например, В.А. Порошков полагает, что «государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества» . А.Р. Кирсанов более подробно раскрывает, в чем именно, по его мнению, заключаются интересы государства: «… во-первых, в создании базы данных для налогообложения недвижимости; во-вторых, в обеспечении органов власти и местного самоуправления достоверной информацией о недвижимом имуществе в целях эффективного управления этим имуществом; в-третьих, в создании условий для осуществления политики экономических реформ» .

Из всех проанализированных точек зрения на цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выделяется наиболее полный и объективный подход Волынцевой А.В., которая выделяет такие цели , как:

1) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

2) обеспечение законного, надежного и открытого гражданского оборота;

3) обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество;

4) создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;

5) реализация фискальной функции государства, в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;

6) обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере .

Как видно, данный перечень учитывает интересы государства в сфере налогообложения и управления рынком недвижимости, также как и законные интересы и права собственников объектов недвижимости, а также обладателей иных прав на них, В том числе автор выделяет как отдельную цель обеспечение безопасности на рынке недвижимости, что действительно действительно является важным и актуальным вопросом.

Кроме перечисленных целей государственной регистрации А.В. Волынцева определяет задачи, которые призвана выполнять система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к которым отнесла: «предоставление полной и достоверной информации о любом объекте недвижимости любому лицу… и ведение и хранение Единого государственного реестра прав в соответствии с требованиями, установленными действующим законодательством» . И хотя вторая задача тесно связана с предыдущей, она является самостоятельной задачей, так как без внесения сведений о правах на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав невозможно предоставление указанных сведений заинтересованным лицам.

Разнородный состав недвижимости обуславливает как различный порядок осуществления государственной регистрации прав, устанавливаемый специальными законами. Некоторые виды недвижимости (например, земельные участки, здания, сооружения и др.) имеют общий порядок государственной регистрации прав, определяемый Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно ст. 1 указанного закона его положения применяются к государственному учету и государственной регистрации прав на все недвижимое имущество, кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и участков недр .

Государственная регистрация и государственный учет воздушных судов производится в порядке, установленном ст. 33 «Воздушного кодекса Российской Федерации» от 19.03.1997 N 60-ФЗ .

Обязательность государственной регистрации прав на морские суда и ее порядок устанавливается положениями ст. 33 Кодекса торгового мореплавания России (КТМ) .

Порядок государственной регистрации прав на суда внутреннего плавания устанавливает «Кодекс внутреннего водного транспорта (КВВТ) Российской Федерации» от 07.03.2001 N 24-ФЗ .

Все перечисленные кодексы по-разному решают вопросы регистрации. Воздушный кодекс проводит различие между государственной регистрацией и государственным учетом воздушного судна и государственной регистрацией прав собственности и иных вещных прав на воздушное судно, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Если первая регистрация осуществляется на основании правил, установленных Минтрансом, то вторая – в соответствии со статьей 131 ГК РФ. Ст. 33 КТМ предусматривает регистрацию морского судна, право собственности и иных прав на судно, а также ограничений (обременений) прав на него, но не устанавливает возможности регистрации сделок с судами. Согласно ст. 16 КВВТ регистрации подлежат суда внутреннего плавания, право собственности и иные вещные права, ограничения (обременения) прав, а также сделки с данными судами.

Участки недр имеют свой специальный порядок государственной регистрации прав, который регламентируется Законом РФ от 21.02.1992 №2395-1 «О недрах» .

Как уже было указано, порядок государственной регистрации прав на все остальные виды недвижимости устанавливается Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ, принятым 13 июля 2015 года. С тех пор в него вносились изменения 41 раз, последнее из них внесено 02.08.2019 г. Федеральным законом №286-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и вступает в действие с 16 сентября 2019 года.

Основным дополнением, которое вносит указанный закон в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является статья 36.2. «Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью» . Данное изменение в законе отражает современный уровень развития общества и способствует расширению применения цифровых технологий.

Таким образом, несмотря на постоянное внесение многочисленных поправок и дополнений в законы, институт государственной регистрации права на недвижимое имущество настолько же бессистемный и непоследовательный, как и само определение недвижимости в современном российском законодательстве, и, следовательно, требует систематизации и формирования единой концепции системы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но прежде требуется внести определенность в законодательное понятие недвижимости, что будет являться основой для эффективного использования недвижимости гражданами и юридическими лицами и получения налогов государством.

Еще одной особенностью правового режима недвижимости является право приобретательной давности, являющееся основанием для возникновения прав на недвижимое имущество помимо оснований, перечисленных в ст. 218 ГК РФ.

Основания для возникновения прав на недвижимое имущество перечисленные в ст. 218 ГК РФ – это договор купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества; переход права собственности по наследству в соответствии с завещанием или законом; в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к правопреемникам реорганизованного юридического лица. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ «член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, и другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество» .

В российском законодательстве, также как и в законодательстве многих стран (США, страны Западной Европы и др.) действует право приобретательной давности.

Особенностью правового режима недвижимости является то, что закон устанавливает более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество, чем на движимое. Так, согласно ст. 234 Гражданского кодекса лицо приобретает право собственности на недвижимое имущество в случае, добросовестного, открытого и непрерывного владения этим имуществом в течение 15 лет. Основанием возникновения права собственности при этом является совокупность юридических фактов – открытое и добросовестное владение имуществом и истечение определенного законом срока владения. Кроме этого, для возникновения права собственности на данное недвижимое имущество следует установить указанные юридические факты в судебном порядке и произвести государственную регистрацию права собственности (согласно ст. 551 ГК РФ) . При этом требования истца о признании права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности подлежат удовлетворению судом только в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако такая сделка по каким-либо причинам не была заключена в надлежащей форме и установленном законом порядке и переход права собственности не состоялся. На практике суды не всегда признают право собственности на объект в силу приобретательной давности, одного только владения им на протяжении 15 лет бывает недостаточно, необходимо предоставить доказательства именно добросовестного владения имуществом.

Так, религиозная организация обратилась в арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчикам – публичному акционерному обществу энергетики и электрификации и органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом о признании права собственности в силу приобретательной давности на жилой дом. Однако, истец в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил суду достоверных и достаточных доказательств в обоснование заявленных требований, вследствие чего суд пришел к выводу о том, что на момент получения истец должен был знать об отсутствии оснований возникновения у него права собственности на спорное имущество, так как спорный объект, по словам истца, был передан ему в безвозмездное пользование. Российское гражданское законодательство не предусматривает основания возникновения права собственности на недвижимое имущество путем передачи его в безвозмездное пользование, и являющийся юридическим лицом истец не мог этого не знать. То есть владение спорным имуществом со стороны истца не может рассматриваться как добросовестное для целей применения положений статьи 234 ГК РФ и признания права собственности на спорное имущество по мотиву приобретательной давности, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Таким образом, решением Арбитражного суда Магаданской области от 12 декабря 2017 г. по делу №А37-1440/2017 в удовлетворении иска было отказано .

Кроме государственной регистрации права осуществляется государственный кадастровый учет недвижимого имущества (далее – кадастровый учет), которым называются «действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, подтверждающие существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе» (п. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ) .

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающий создание Единого государственного реестра недвижимости и единой учетно-регистрационной системы, что призвано упростить процедуру оформления документов на недвижимость. Согласно новым правилам заявителю нужно будет подать одно заявление в регистрирующий орган, и в течение 10 дней будут одновременно выполнены и государственная регистрация прав, и постановка объекта недвижимости на кадастровый учет.

Согласно определению, данному в п.7 ст. 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества называется «внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости» .

Таким образом, кадастровый учет является способом индивидуализации недвижимости. Каждый объект недвижимости имеет уникальные характеристики, которые подразделяются на основные и дополнительные и содержатся в Государственном кадастре недвижимости, представляющем собой федеральный государственный информационный ресурс обо всех объектах недвижимости в РФ . Кадастровый учет имеет особое значение для регулирования земельных правоотношений, и будет более подробно рассмотрен в главе 3 настоящей работы, посвященной земельным участкам.