Нужна помощь в написании работы?

Проблема определения понятия здания и его основных критериев напрямую связана с признанием объекта недвижимым имуществом, поскольку в силу п.1 ст. 130 ГК РФ здания признаются недвижимым имуществом со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.

Существуют различные определения понятия «здание», однако Гражданский кодекс РФ такого определения не дает, что создает основу для различных толкований в правоприменительной практике, особенно при решении вопроса об отнесении того или иного объекта к недвижимости.

В российском законодательстве определение понятия «здания» содержится в двух нормативных документах: во-первых, в Федеральном законе от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (пп. 6 п. 2 ст. 2), согласно которому зданием называется «результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных» .

Но надо отметить, что этот же закон (п. 2 ст. 2) указывает, что приведенные основные понятия, в том числе и определение понятия «здание», используются для целей указанного Федерального закона . Про возможность (или невозможность) использования данного определения для других целей закон не говорит.

Второе, наиболее обобщенное и лаконичное определение здания дает ГОСТ Р 58033-2017 «Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины», согласно которому «здание это объект, предназначенный для постоянного или временного пребывания в нем людей, запроектированный в качестве отдельно стоящего объекта» .

Кроме того, в Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-2014, утвержденном Приказом Госстандарта РФ от 12.12.2014 №2018-ст (далее – ОКОФ) содержатся определения понятий «жилое здание» и «нежилое здание». Хотя ОКОФ является не законом, а нормативным документом в области стандартизации, который применяется в РФ для целей налогообложения, ряд авторов, в том числе  И.Д. Кузьмина, придерживается позиции, согласно которой при решении вопроса об отнесении объекта к зданиям следует пользоваться определениями, содержащимся именно в Общероссийском классификаторе основных фондов . Вопрос спорный, так как ОКОФ дает не определение понятию «здание», а отдельные определения понятиям «жилое здание» и «нежилое здание», в то время как в Гражданском кодексе, регулирующем правовой режим зданий, здания не разделяются на жилые и нежилые, а выделяются жилые и нежилые помещения в них.

Общероссийский классификатор основных фондов к жилым зданиям и помещениям относит «жилые помещения и здания или определенные части зданий, которые используются полностью или главным образом как места проживания, а также любые взаимосвязанные пристройки и постройки и вся стационарная арматура и оборудование, устанавливаемые в жилых зданиях» . К этому же разделу классификатор относит «плавучие дома; баржи и дебаркадеры, приспособленные для проживания; передвижные дома и автоприцепы, используемые домашними хозяйствами в качестве основного места жительства, а также исторические памятники, идентифицируемые прежде всего как жилье, общая полезная площадь жилых помещений которых занимает не менее 50% от всей полезной жилой и нежилой площади» .

К зданиям (кроме жилых) указанный классификатор относит «нежилые здания и их части, не предназначенные для использования в качестве жилья и представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и т.п.) для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и т.д.» . К этой же категории относятся «дебаркадеры с возведенными на них зданиями и аналогичные «плавучие» здания, а также исторические памятники, идентифицируемые прежде всего как нежилые, т.е. общая полезная площадь нежилых помещений которых занимает не менее 50% от всей полезной жилой и нежилой площади» .

К нежилым зданиям ОКОФ относит «склады, гаражи и промышленные здания, коммерческие (торговые) здания, здания для проведения развлекательных мероприятий, гостиницы, рестораны, школы, больницы, тюрьмы и т.д. Помещения тюрем, колоний, следственных изоляторов, казарм для заключенных, казарм для военных, общежития исправительных и воспитательных колоний, лечебные исправительные учреждения, школы и больницы рассматриваются как нежилые здания, несмотря на то, что они могут служить местом жительства» .

В случае, когда примыкающие друг к другу здания имеют общую стену, но при этом каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными объектами. Имеющие самостоятельное хозяйственное значение наружные пристройки к зданию, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (гаражи, склады, ограждения, сараи, заборы, колодцы и др.) также считаются самостоятельными объектами .

Критериями определения зданий в законодательстве РФ вытекают из их определений. Основной критерий определения зданий в российском законодательстве – результат строительной деятельности, что указывает на искусственный характер данных объектов. Так, «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» называет зданием «результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему» . Общероссийский классификатор основных фондов называет зданиями «архитектурно-строительные объекты» .

В соответствии с п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ  строительством называется создание зданий, строений, сооружений, которые п. 10 той же статьи ГрК РФ относит к объектам капитального строительства .

ГОСТ Р 58033-2017 не указывает в качестве критерия определения здания его связь со строительством, зато выделяет, что здание должно быть  отдельно стоящим объектом .

Во всех трех рассматриваемых нормативных актах вторым основным критерием определения здания является его назначение. Согласно «Техническому регламенту» здание предназначено «для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных» . ГОСТ Р 58033-2017 выделяет более узкий критерий назначения здания, согласно которому «здание предназначено для постоянного или временного пребывания в нем людей» , хотя при детальном анализе указанных определений, они оказываются равнозначными, так как и размещение производства, и содержание животных, и даже хранение продукции в каком-либо помещении предполагает постоянное или временное пребывание в нем людей.

Общероссийский классификатор основных фондов, как было отмечено разделяет здания на жилые и нежилые и указывает для этих категорий разные назначения: назначением жилых зданий  является использование их полностью или главным образом как мест проживания, причем в случае отнесения к жилым зданиям исторических памятников, общая полезная площадь жилых помещений должна занимать не менее 50% от всей их полезной жилой и нежилой площади. Назначением нежилых зданий  является создание условий (защита от атмосферных воздействий и т.п.) для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и т.д.» .    

Внимание!
Если вам нужна помощь в написании работы, то рекомендуем обратиться к профессионалам. Более 70 000 авторов готовы помочь вам прямо сейчас. Бесплатные корректировки и доработки. Узнайте стоимость своей работы.

«Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» также указывает, что здание, включает в себя «помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения» .  Согласно п. 2 ст. 2 того же «Технического регламента» сети инженерно-технического обеспечения – это «совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий», а системы инженерно-технического обеспечения – это «системы здания, предназначенные для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности» . Получается, что неблагоустроенный индивидуальный жилой дом, не имеющий сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, не относится к зданиям, несмотря на то, что он используется для проживания людей.                                                        

Так как современное гражданское законодательство не содержит определения зданий, а критерии определений зданий являются недостаточно конкретными, то разные правоведы придерживаются разных точек зрения на этот счет.

Так, например, канд. юрид. наук В. А. Алексеев считает, что в отношении всех объектов, как бы они ни назывались, зданиями или сооружениями, для отнесения их к недвижимости «должна быть установлена их прочная связь с землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно» . То есть, определяющее значение должны иметь критерии установления прочной связи с землей, о чем собственно говорится в ст. 130 ГК РФ .

Предлагаемые на сегодняшний день законодательством критерии для отграничения недвижимых вещей от прочих объектов, расположенных на земельных участках, бывают недостаточными. Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости (зданий и сооружений) и, так называемых, временных сооружений. С одной стороны, уровень развития современных технологий позволяет без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не вызывает сомнения. С другой же – получили широкое распространение модульные конструкции, которые в достаточно короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде модульных сборно-разборных сооружений могут встречаться не только традиционные киоски, навесы, павильоны и гаражи, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы .

Учитывая перечисленные обстоятельства, становится очевидным, что критерий прочной связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению становится достаточно размытым, а его применение – произвольным.

Например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 марта 2008 г. №Ф08-1203/08 по делу № N А32-12463/2006-9/324 указано, что «установка киоска на капитальном фундаменте не влечет отнесения самого киоска к объектам недвижимости; возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений» . Таким образом, суд не признает критерий прочной связи с землей для признания объекта недвижимостью, хотя именно этот критерий устанавливает ст. 130 ГК РФ как основной для определения недвижимого имущества, а не время существования постройки или ее капитальность, о чем в ст. 130 ГК РФ вообще ничего не говорится.

Существует еще один подход к выделению критерия определения здания через возможность установления на него права собственности. Эта идея получила развитие при анализе структуры собственности в многоквартирных домах и других зданиях, части которых могут иметь самостоятельный статус объекта недвижимости (например, помещения в зданиях нежилого назначения) .

Особенностью таких объектов является то, что установление права собственности на отдельные помещения исключает одновременное рассмотрение вопроса о собственнике здания в целом. В зависимости от существующих отношений объектом собственности может выступать либо здание в целом, либо отдельные его помещения. При этом, и здание, и помещения продолжают существовать физически, но несмотря на это, юридически возможно существование либо здания в целом, как объекта гражданских прав, либо помещений, как частей этого здания.

 В практике регистрации прав на недвижимое имущество при продаже собственником здания хотя бы одного помещения в нем, право на здание в ЕГРП прекращается, а возникает совокупность прав на входящие в это здание помещения. И наоборот, если в каком-либо здании собственником всех помещений становится одно лицо, оно может трансформировать совокупность прав на отдельные помещения на право собственности на все здание с одновременным прекращением прав на помещения. Этот процесс отражается в ЕГРП как «появление» и «исчезновение» объектов, при объективном отсутствии каких-либо изменений в этих объектах.

Если при анализе этих процессов следовать критерию возможности установления права собственности на объект, то будет очевидно, что при регистрации права собственности на помещения право собственности на здание не может быть установлено, таким образом, здание перестанет быть объектом недвижимости. Аналогично перестают быть объектами недвижимости помещения, в случае регистрации права собственности на здание в целом .

Здания являются наиболее массовыми объектами гражданских правоотношений: 81% регистрационных действий (по данным Министерства юстиции РФ) совершается в связи со зданиями и сооружениями . Поэтому вопрос установления четких критериев определения зданий в законодательстве РФ является актуальной задачей, которую необходимо решить при реформировании гражданского законодательства в сфере недвижимости.

И.Д. Кузьмина предлагает законодательно закрепить следующее определение: «здания и сооружения – это принятые в эксплуатацию объекты недвижимости, являющиеся результатами правомерно осуществленной строительной деятельности, прочно и постоянно связанные с землей, а также объекты самовольной постройки, право собственности на которые признано в установленном законом порядке» .

Конечно же, необходимость законодательного закрепления определений понятий здания и сооружения очевидна, но стоит подумать над более удачным определением, так как предлагаемое И. Д. Кузьминой не содержит конкретных признаков и критериев отнесения объектов к зданиям и сооружениям, более того, делает эти понятия тождественными, что не отражает действительности.

 

 


Поделись с друзьями