Особенности правового режима зданий как объекта гражданского права и введение их в оборот

Правовой режим зданий как объектов гражданского права регулируется Гражданским кодексом РФ. Здания могут являться объектами как вещных, так и обязательственных прав. Так как здание согласно ст. 130 ГК РФ является недвижимой вещью, на них распространяются общие положения правого режима недвижимого имущества. Так, основания приобретения права собственности на него устанавливаются ст. 218 ГК РФ, согласно которой «право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом» (п. 1 ст. 218), а «право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом» (п.2 ст. 218 ГК РФ). В той же статье ГК говорится, что в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество, в том числе здания, переходит к правопреемникам реорганизованного юридического лица .

В определенных случаях к зданиям применяются особые правила. Например, особый правовой режим установлен Гражданским кодексом для аренды зданий, а также для ипотеки.

Для того, чтобы здание стало объектом гражданского права и могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть введено их в оборот, т.е. принято в эксплуатацию и на него должно быть зарегистрировано право собственности. Самовольно возведенное здание не может являться предметом гражданско-правовых отношений.

Порядок ввода объекта в эксплуатацию определяется ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, согласно положениям которой застройщику для получения разрешения на его ввод объекта в эксплуатацию по завершении строительства следует обратиться в уполномоченный орган с заявлением, к которому прикладывается ряд сопроводительных документов, перечень которых перечислен п. 3 ст. 55 ГрК РФ и является исчерпывающим (разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка, акт приемки построенного объекта, его технический план, заключение органа государственного строительного надзора и др.) .

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает выполнение строительства или реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с выданным разрешением на строительство, проектной документацией и его соответствие другим установленным законом требованиям (ст. 55 ГрК РФ) .

Введение здания в оборот может содержать ряд спорных вопросов, которые разрешаются в судебном порядке.

Так, Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда  (7 ААС) от 13 июля 2017 г. по делу № А27-1682/2017 было отказано в удовлетворении требований ООО «ТСК Активстройинвест», обратившегося в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Кемеровской области в государственной регистрации права собственности на построенное нежилое помещение. В качестве правоустанавливающего документа заявитель представил договор субаренды земельного участка и разрешение на строительство, а также заявил, что здание было введено в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и поставлено на государственный кадастровый учет. Однако документ, подтверждающий ввод объекта в эксплуатацию после окончания строительства, предоставлен не был.  Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 12.04.2017 в удовлетворении требований ООО «ТСК Активстройинвест» отказано в связи с тем, что факт постановки объекта на государственный кадастровый учет не свидетельствует о бесспорности факта ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями действующего законодательства. Суд апелляционной инстанции оставил данное решение без изменения, согласившись с доводами суда первой инстанции .

Анализ правоприменительной практики показал наиболее актуальные судебные решения по обжалованию действий Управления Росреестра с позицией, отличной от позиции Управления.

К примеру, судами не признается истечение срока действия разрешения на строительство на момент обращения за государственной регистрацией права собственности на незавершенный строительством объект основанием для отказа  в проведении регистрационных действий.

Так, Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда (7 ААС) от 4 мая 2017 г. по делу № А27-20148/2016 признан незаконным отказ в государственной регистрации права собственности заявителя (ООО «Глобал») на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Кемеровская область, п. Металлплощадка, ул. Радужная, 1 .

Несмотря на то, что здания являются основными искусственно созданными объектами недвижимости и в вопросах их правового режима существует множество неясностей и противоречий, российскими правоведами уделяется очень мало внимания их исследованиям в качестве объектов гражданского права. Первым фундаментальным исследованием особенностей правового режима зданий как объекта гражданского права является диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук Кузьминой И.Д. «Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости», в которой правовой режим зданий выступает в качестве самостоятельного объекта научного анализа .

 В 2009 году были опубликованы результаты исследования Максимович Д.А. на тему «Правовой режим зданий и помещений в России», главным вопросом которого являлось несоответствие между теоретически неделимым зданием и находящимися в его составе помещениями (квартирами, комнатами, нежилыми помещениями), которые выделяются в самостоятельные объекты недвижимости, при этом здание как объект недвижимости и имущественных прав юридически прекращает существовать. Это стало причиной множества противоречий и неясностей научного характера и проблем практического свойства.

Особенно сложная ситуация возникает с нежилыми зданиями и расположенными в них нежилыми помещениями, так как если в многоквартирных жилых домах согласно ст. 290 ГК РФ сохраняется общая долевая собственность собственников квартир на помещения общего пользования, санитарно-техническое, электрическое и иное оборудование, то при появлении нескольких собственников помещений в нежилых зданиях закон никак не определяет режим имущества общего пользования .

Многие российские правоведы, в т.ч. И.Д. Кузьмина, Р.С. Бевзенко, Т.С. Пхалагов, В.А. Алексеев и др. небезосновательно считают, что современное законодательство о недвижимости требует реформирования, в частности путем дополнения норм Гражданского кодекса РФ об объектах гражданских прав новым видом имущественного комплекса, состоящим из земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных постоянно с ними связанных вещей, объединенными общим назначением.

Земельный участок и расположенное на нем здание связаны между собой как физически (прочная связь здания с землей), так и функционально (утрата  самостоятельного  значения застроенными земельными  участками,    которые в этом случае выполняют  только  обслуживающую функцию места расположения здания). Единение двух разных объектов недвижимости оказывает влияние на их правовой режим: определение субъекта права собственности, установление порядка распоряжения и т.д. Существуют две исторически  сложившиеся правовые концепции обеспечения указанной    правовой  общности:  установление  режима  единого  объекта  или  режима единой  правовой  судьбы.  В  российском  законодательстве  сохраняется  традиция  применения  концепции  единой  правовой  судьбы,  которая,  в  т.ч. закрепляет  правило  следования: когда одна вещь следует правовой судьбе другой вещи. При этом, как считает автор, вопрос о том, какой  объект следует считать главной вещью (здание или земельный участок), а какой – следует за ней, является спорным. С последним утверждением трудно согласиться, т.к. согласно пп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов предполагает, что «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» .

Для обеспечения стабильности развития рынка недвижимости И.Д. Кузьмина считает необходимым перейти от принципа единства судьбы к установлению  режима  единого  объекта и отказаться от решения вопроса о главенстве между взаимосвязанными объектами недвижимости, путем закрепления в законе императивного правила об их общности, дополнив нормы Гражданского кодекса РФ об объектах гражданских прав новым видом имущественного комплекса, состоящего из  земельного участка с расположенными на нем зданиями и сооружениями и иными постоянно с ними связанными вещами, объединенными общим назначением .

Р.С. Бевзенко также считает, что будущее российского права в сфере недвижимости «за переходом к пониманию недвижимой вещи как единого объекта (земельного участка с составными частями – расположенными на нем зданиями)» .

Подобной же точки зрения придерживается Пхалагов Т.С., который в своей диссертации аргументирует вывод о том, что объект капитального строительства вместе с соответствующим земельным участком не всегда находятся в юридической связи «главная вещь – принадлежность». Применяемую в настоящее время в России юридическую связь, закрепленную в ст. 1 ЗК РФ и именуемую принципом единой судьбы объекта недвижимости и земельного участка , следует заменить новой правовой конструкцией «единого объекта недвижимости», общие контуры которой, по мнению автора, уже заложены в действующем законодательстве посредством создания условий для появления единого собственника земельного участка и объекта недвижимости (в частности посредством упрощения порядка выкупа земельных участков гражданами в результате «дачной амнистии») .

Формирование массовой категории собственников таких объектов приведет и к нормативному закреплению новой гражданско-правовой категории, что потребует внесения изменений в Гражданский кодекс РФ, определяющих правовой статус нового объекта гражданских прав - «единого объекта недвижимости», в состав которого будут входить земельный участок и расположенные на нем природные либо созданные человеком движимые и недвижимые объекты. Более того, Т.С. Пхалагов идет еще дальше и предлагает включить в состав  единого объекта недвижимости также и подземное пространство (недра) .

Закрепление такого принципа в ГК РФ будет означать участие в гражданском обороте земельного участка и расположенных на нем зданий (строений, сооружений и других объектов) как одного объекта, а не двух или нескольких, как сейчас. В то же время, целесообразность предлагаемого Т.С. Пхалаговым включения недр в единый комплексный объект недвижимости, является спорным вопросом, который требует отдельного детального рассмотрения.