На договор долевого участия распространяются положения Гражданского кодекса, согласно которым договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В любом договоре существенным условием является его предмет. Его определение до сих пор вызывает научные споры, причем наиболее обоснованной представляется позиция Брагинского, который определяет предмет договора через две составляющие: действия обязанного лица и подлежащий передаче объект.
Таким образом, предметом договора долевого участия выступают действия застройщика по постройке и передаче объекта долевого строительства дольщику, действия дольщика по принятию объекта и уплате договорной цены, а также сам объект долевого строительства.
Особое внимание уделяется объекту долевого строительства, который должен быть определен в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
В соответствии со ст. 2 Закона о долевом участии в строительстве объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, входящее в состав построенного с привлечением денежных средств дольщика многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Предметом научных дискуссий стало словосочетание сочетание «иные объекты недвижимости» по поводу возможности заключения договора долевого участия для строительства иных объектов недвижимого имущества, таких как воздушные и морские суда. Полагаю, что это невозможно по следующим основаниям:
– Законодатель закрепил такую договорную конструкцию именно с целью регулирования отношений в области строительства только тех рукотворных объектов недвижимости, которые таковыми являются в силу своей природы.
– Застройщик в силу закона должен обладать на предусмотренном в законе праве земельным участком. При передаче объекта долевого строительства предполагается, что дольщик в последствие также приобретает права на этот участок. При передаче воздушного или морского судна у дольщика не возникает никаких прав на земельный участок, он ему и не нужен.
Вторым существенным условием является условие о сроке передачи объекта долевого строительства.
Законом о долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участникам долевого строительства возведенный объект в установленный договором срок.
На основании системного толкования можно сделать вывод, что срок состоит из двух частей: сроки окончания возведения объекта долевого строительства и сроки собственно передачи объекта участникам долевого строительства. Данный подход можно признать обоснованным хотя бы на том основании, что без определения срока для возведения объекта долевого строительства невозможно определить срок его передачи.
Определенные проблемы для застройщика создает принцип единого срока для всех участников долевого строительства. Дело в том, что застройщик зачастую не успевает построить объект в обусловленный договором срок. В таком случае он не менее чем за два месяца до окончания этого срока должен известить об этом всех участников долевого строительства и предложить им изменить сроки.
Участник долевого строительства может дать свое согласие на изменение сроков, а может и не дать, это его право. В таком случае возможна такая ситуация, когда половина участников дает свое согласие, а другая половина настаивает на прежних сроках.
Исходя из положений ч.1 ст.6 Закона о долевом участии в строительстве можно сделать вывод, что в таких случаях застройщик должен возвести и передать объект долевого строительства в старые сроки. Однако данный подход представляется излишним ограничением свободы договора, потому что в таком случае выходит, что волеизъявление другой половины участников долевого строительства не учитываются. Поэтому представляется обоснованным, если законодатель в таких случаях сделает исключение для принципа единства сроков и позволит изменять сроки с теми участниками долевого строительства, которые дали на это согласие.
Третьим существенным условием является цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для создания объекта долевого строительства, а также сроки ее уплаты.
Цена договора включает в себя сумму денежных средств на возмещение затрат на создание объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика.
Если с первой составляющей цены вопросов не возникает, то оплатой услуг возникают определенные затруднения. Так, М.В. Петрухин утверждает, что застройщик никаких услуг не оказывает. Все услуги по подключению строящего объекта недвижимости к сетям водоснабжения, водоотведения оказываются самому застройщику.
Я полагаю, что застройщик все-таки оказывает определенные услуги участникам долевого строительства, которые связаны с получением разрешения на ввод в эксплуатацию недвижимого имущества, поэтому такие оплата таких услуг должна входить в цену договора.
На практике достаточно часто в счет оплаты цены договора передаются не денежные средства, а иное имущество или имущественные права. Так, по одному из дел, рассмотренных Арбитражным судом Пензенской области, суд признал возможным оплату цены по договору участия в долевом строительстве передачей права пользования земельными участками. Данный подход является неверным, потому что договор долевого участия заключается обязательно с привлечением денежных средств участников долевого строительства, которые и являются формой оплаты. Поэтому оплата должна быть в денежной форме.
Четвертым существенным условием договора долевого участия является гарантийный срок на объект долевого строительства. Он устанавливается договором и исчисляется со дня передачи недвижимого имущества участнику долевого строительства и не может составлять менее чем пять лет.
Стоит отметить, что признание гарантийного срока существенным условием договора является спорным. Существенные условия договора направлены в первую очередь на определение характера сделки, без них сделка не может существовать.
Материалы судебно-арбитражной практики позволяют сделать вывод, что при отсутствии в договоре гарантийного срока, являющегося существенным условием, договор долевого участия признается незаключенным. В связи с этим следует согласиться с мнением В.В. Витрянского, который предлагает при отсутствии в договоре условии о гарантийном сроке считать его равным пяти годам, но не признавать его незаключенным. Однако формулировка ч.4 ст.4 Закона о долевом участии не позволяет применять такой подход в настоящее время.
Пятым существенным условием является указание способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Основным способом обеспечения обязательств является залог на земельный участок, на котором осуществляется строительство, или право на него, а также строящиеся на этом участке объекты недвижимого имущества.
Таким образом, можно сделать промежуточный вывод о несовершенстве сформулированных существенных условий договора, необходимости из корректировки.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему