Характеристику договора долевого участия как разновидность купли-продажи долгое время отвергали суды, которые объявляли такие сделки недействительными на том основании, что договоры заключались с продавцами, которые на момент заключения договора не являлись собственниками вещи.
Подобной позиции придерживается В.В. Витрянский.
Он отмечает, что товаром по договору купли продажи могут быть только такие вещи, которые могут быть индивидуализированы, а поскольку недвижимые вещи еще не построены, он не могут выступать предметом договора продажи.
Кроме того, его позиция вполне обоснована тем, что у застройщика отсутствует право собственности на созданный им объект в силу отсутствия государственной регистрации права собственности, и поэтому он не может выступать продавцом созданного им объекта недвижимости.
И главное, договор купли-продажи отличается от договора долевого участия в строительстве производным способом приобретения права собственности. По договору долевого участия право собственности на построенный объект недвижимости регистрируется на участника долевого строительства на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и передаточного акта. Поэтому, по мнению ученого, способ приобретения права собственности в договоре долевого участия является первоначальным
Данный подход представляется спорным в силу следующего.
Признание договоров купли-продажи недействительными в силу отсутствия у продавца права собственности на вещь противоречит п.2 ст. 455 ГК, в соответствии с которым предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера договора.
Средством индивидуализации недвижимых вещей, которые еще не построены, вполне может выступать проектная документация, в которой указывается местонахождение строящегося объекта, его примерная площадь, технические характеристики помещений строящего объекта и иные сведения. Отсюда вытекает вывод, что предмет договора долевого участия вполне может быть определен в проектной документации.
И договор долевого участия, и купля-продажа имеют одинаковую экономическую суть, выраженную в меновом характере: дольщик предоставляет застройщику деньги, а застройщик передает дольщику построенный им объект. Кроме того, в законодательстве не содержится запрета на распространение норм о купле-продаже на долевое строительство. Следовательно, договор долевого участия в строительстве может быть заключен по принципу купли-продажи.
Более того, Высший Арбитражный суд выработал позицию, что положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Отсюда можно сделать вывод, что нормы о купле-продаже будущей вещи могут применяться к договорам об участии в долевом строительстве лишь в той мере, в которой не урегулированы и не противоречат специальному законодательству. При этом нормы закона о долевом участии в строительстве не применяются к отношениям, не урегулированным этим законом.
Таким образом, Высший Арбитражный суд повернул свою практику и стал рассматривать договор долевого участия в строительстве как разновидность купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Вместе с тем договор участия в долевом строительстве обладает «столь существенной спецификой, что для его регулирования норм гл. 30 ГК РФ оказывается недостаточно, и он выпадает за рамки общих норм ГК о купле-продаже».
Особенностью договора участия является следующая специфика перехода права собственности. В соответствии со ст.16 Закона о долевом участии в строительстве не требуется регистрация права собственности застройщика на возведенные им объекты, но при этом исходя из конструкции договора долевого участия как купли-продажи, способ приобретения права собственности дольщика на эти объекты является производным. На мой взгляд, это не является аргументом против квалификации договора как купли-продажи.
Более того, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, построенные помещения все же принадлежат застройщику, так как права на земельный участок принадлежат именно ему, и в случае банкротства застройщика эти помещения будут в его конкурсной массе. При передаче прав на помещения, к дольщику переходят права и на земельный участок, что в свою очередь говорит о производном приобретении права.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему