Основания возникновения и прекращение права частной собственности на землю

Основаниями возникновения права собственности являются различные правопорождающие юридические факты (титулы собственности). Право собственности на землю как титульное владение может приобретаться различными способами.

Основания приобретения права собственности на землю могут быть классифицированы на первоначальные и производные.

Под первоначальными понимают такие способы, при которых право собственности возникает впервые, поскольку объект не находился в чьей-либо частной собственности. Поэтому порядок приобретения таких объектов определяется только законом, но не соглашением сторон или односторонними волевыми действиями прежнего собственника.

Под производными способами понимаются способы, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, в порядке правопреемства, чаще всего по договору с прежним собственником.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 219 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества..

В случае смерти гражданина право собственности на его имущество наследуется в соответствии с завещанием или законом.

 В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица (ст. 54 ГК).

Различия первоначальных и производных способов приобретения права собственности проявляются в наличии или отсутствии правопреемства. При смене земельного собственника и переходе земли к новому владельцу не утрачиваются права на нее других лиц - не собственников (например, носителя земельных сервитутов).

Способы возникновения права собственности могут применяться по-разному к различным субъектам права. Так, сделки по поводу земли как способ приобретения права собственности используются чаще всего между гражданами. Есть специальные способы возникновения этого права, которые могут использоваться строго ограниченным кругом собственников, определенными субъектами. Так, основаниями возникновения права государственной собственности вообще могут служить национализация, конфискация, реквизиция.

Право частной собственности на землю может возникнуть в силу ее приватизации. Передача земель в частную собственность производится по заявлению гражданина в соответствующий исполнительный и распорядительный орган и после внесения платы за землю.

Право частной собственности на землю может возникнуть в результате сделок с землей, и в частности, купли-продажи земельных участков, наследования земли и др. Недвижимость, в том числе и земельная, может являться предметом правоотношений по пожизненному содержанию с иждивением (ст. 572 ГК)..

Статья 522 ГК прямо предусматривает необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи. Аналогичным образом возникает и право собственности на землю.

В случае, когда одна сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, решение о такой регистрации может быть принято судом по требованию другой стороны.

Право собственности на землю может возникнуть на основе приобретения в собственность строения или сооружения (его части), расположенного на обособленном земельном участке. При этом автоматического перехода права собственности на земельный участок (его часть) не происходит.

Гражданским кодексом (ст. 267) определено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходят права на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии со ст. 55 Кодекса о земле при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью). Размер земельного участка (его части) определяется в установленном порядке с учетом целей, для которых использовались эти строения или сооружения.

При переходе права собственности на строение и сооружение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения (сооружения) в случае невозможности в соответствии со ст. 17 Кодекса о земле раздела земельного участка между собственниками право на земельный участок осуществляется собственниками строения (сооружения) совместно.

При переходе права собственности на строение и сооружение к предпринимателю, осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица, для содержания и обслуживания строений и сооружений этому собственнику передается земельный участок (часть участка) в аренду в порядке и на условиях, предусмотренных Кодексом, иными актами законодательства Республики Беларусь.

В случаях перехода по наследству права собственности на расположенный в городе жилой дом наследникам по решению соответствующего исполнительного и распорядительного органа переходит право пожизненного наследуемого владения земельным участком в размере до 0,15 гектара. В случае перехода по наследству права собственности на расположенный в сельском населенном пункте жилой дом к наследникам, если они не имеют права на получение в установленном порядке земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, а также приобретения гражданами, постоянно проживающими в городах и поселках городского типа, жилого дома в сельской местности для сезонного или временного проживания либо наличия у них в собственности в этой местности жилого дома, который они желают использовать для указанной цели, по решению сельского (поселкового) исполнительного и распорядительного органа к этим лицам переходит право пожизненного наследуемого владения земельным участком в размере до 0,25 гектара, кроме случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 70 Кодекса о земле.

При реорганизации юридического лица, которому передан земельный участок в собственность, к созданному в результате реорганизации юридическому лицу в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь переходит право собственности на земельный участок при условии сохранения его целевого назначения (ст. 56 Кодекса о земле).

Право частной собственности на землю удостоверяется соответствующим исполнительным и распорядительным органом, о чем делается запись в земельно-кадастровых документах. Собственнику земли выдается Государственный акт на право частной собственности на землю. Такой документ служит основанием для последующего совершения сделок с землей, а также для установления налога и арендной платы за землю.

При ликвидации юридического лица Республики Беларусь право собственности на земельный участок прекращается. Он подлежит выкупу соответствующим исполнительным и распорядительным органом в течение трех месяцев с момента исключения юридического лица из Единого государственного регистра юридических лиц по нормативным ценам на момент выкупа (ст. 56 Кодекса о земле).

Право частной собственности на земельный участок прекращается путем передачи земельного участка (его части) в собственность Республики Беларусь в случаях добровольного отчуждения земли местному исполнительному и распорядительному органу, ликвидации в установленном законодательством порядке юридического лица Республики Беларусь, которому был передан земельный участок в собственность, принудительного изъятия земельного участка, а также в случаях, предусмотренных частью 4 ст. 89 Кодекса о земле (то есть в случае реализации банком-залогополучателем земельного участка при неисполнении залогодателем обеспеченного залогом обязательства), и в других случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Принудительное изъятие земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, осуществляется по решению суда:

1)  для государственных или общественных нужд;

 2)      при систематическом невнесении земельного налога в течение сроков, установленных законодательством Республики Беларусь (с удержанием задолженности по налогам);

3)       в случаях утраты гражданства Республики Беларусь, выезда на постоянное место жительства за пределы Республики Беларусь, за исключением выезда лиц за пределы Республики Беларусь в связи со служебными обязанностями или обучением, направлением на работу за границу;

4)       в случае выкупа земельного участка, приобретенного для ведения личного подсобного хозяйства, в соответствии с ч.5 ст. 93 Кодекса о земле;

5)       при    использовании земельного участка не по целевому назначению;

6)       при неиспользовании по целевому назначению в течение одного года земельного участка, приобретенного для ведения личного подсобного хозяй          ства, и двух лет - в остальных случаях;

7)  при невыполнении требований природоохранного режима использования земель;

8)  при использовании земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, их химическому и радиоактивному загрязнению, ухудшению экологической обстановки;

9)  при прекращении юридическими лицами Республики Беларусь деятельности, для которой земельный участок приобретался в собственность;

10) при конфискации земельного участка.

Решение о принудительном изъятии земельного участка за нарушение земельного законодательства принимается на основании материалов, свидетельствующих о том, что после получения письменного предупреждения от уполномоченного лица собственник земельного участка не принял мер к устранению в установленный срок допущенных нарушений.

Законодательными актами Республики Беларусь могут быть предусмотрены и другие случаи прекращения права собственности на земельный участок (ст. 53 Кодекса о земле).

Выкуп земельных участков, предоставляемых по решению сельских (поселковых), городских (городов областного подчинения и города Минска) исполнительных и распорядительных органов, производится этими органами, а земельных участков, которые предоставляются по решению Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь, районных, областных исполнительных и распорядительных органов, - районными исполнительными и распорядительными органами.

Выкуп земельных участков, а также возмещение убытков производятся за счет средств юридических и физических лиц, которым предоставляются изымаемые земельные участки, в сроки, установленные судом, но не свыше трех месяцев со дня изъятия этих участков.

Выкуп у граждан земельных участков производится соответствующим исполнительным и распорядительным органом за свой счет в течение трех месяцев с момента подачи гражданином в исполнительный и распорядительный орган заявления о передаче земельного участка в государственную собственность.

При выкупе земельного участка собственнику возмещаются расходы, связанные с улучшением качества земли, кроме случаев изъятия за использование земли не по целевому назначению, систематического невыполнения мероприятий по охране и защите земель, использования земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, их химическому и радиоактивному загрязнению, ухудшению экологической обстановки.

Земельный участок, предоставленный в собственность иностранному государству для дипломатических представительств, консульских учреждений, подлежит принудительному изъятию в случаях, когда аналогичный земельный участок на территории иностранного государства подлежит принудительному изъятию из собственности Республики Беларусь или когда это предусмотрено международным договором (ст. 52 Кодекса о земле).