Сделки с земельными участками: купля-продажа, аренда, наследование земельных участков, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения.

Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом правил земельного, лесного, водного и иного специального законодательства РФ и субъектов РФ. Следует иметь в виду, что нормы части второй Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Основным видом вышеуказанных договоров (в билете) является договор купли-продажи земельного участка (вопрос 20), общие правила заключения которого регулируются гражданским законодательством (ст. 450-490 ГК РФ).

Специальные требования к договорам купли-продажи земельных участков предусмотрены в земельном законодательстве. В соотвествии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, продавец земельного участка обязан предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок, иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Установлена также ответственность за несоблюдение указанных требований.

В результате совершения договора мены земельных участков также осуществляется переход права собственности на них.

Особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков, предусмотренные п. 2, 3 ст. 37 ЗК РФ, применяются и к совершению договоров мены земельных участков. Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества или иных объектов (ст. 567--571 ГК РФ).

В Земельном кодексе аренде земельных участков посвящена ст. 22 (вопрос 11), согласно которой земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), размер которой является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ), а находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности – устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 1111 ГК РФ переход прав на земельный участок может быть осуществлен в порядке наследования, которое осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону. В соответствии с п. 2 ст. 21 ЗК РФ распоряжение земельным участком в порядке наследования может осуществляться как собственником земельного участка, так и лицом, обладающим правом пожизненного наследуемого владения земельным участком. В случае если наследодатель владел и пользовался на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором находится здание (строение, сооружение), то в состав наследства входит именно здание. Ни сам земельный участок, ни вещное право на него в состав наследства не входят, однако право пользования участком у наследника тем не менее возникает.

Если на земельном участке, отведенном наследодателю на указанном вещном праве, строений не имеется, то объект наследования также отсутствует. В отношении такого земельного участка уполномоченный орган может принимать решения о предоставлении его другому лицу.

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, возможен, если размер образовавшихся при этом земельных участков не окажется меньше минимального, установленного для участков определенного целевого назначения соответствующими органами: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства - законами субъектов Федерации; для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ).

При невозможности раздела земельного участкас учетом минимального размера, установленного для участков соответствующего целевого назначения, он переходит к тому из наследников, который имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным же наследникам предоставляется компенсация в виде другого имущества или денежной суммы.

В соответствии с п. 2 ст. 1179 ГК РФ существует особенность наследования земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства. Если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается.