Основные принципы оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства" устанавливает, что государственная аграрная политика представляет собой составную часть государственной социально-экономической политики, направленной на устойчивое развитие сельского хозяйства и сельских территорий. Под устойчивым развитием сельских территорий понимается их стабильное социально-экономическое развитие, увеличение объема производства сельскохозяйственной продукции, повышение эффективности сельского хозяйства, достижение полной занятости сельского населения и повышение уровня его жизни, рациональное использование земель.

Таким образом, для реализация государственной аграрной политики федеральный закон закрепил пять основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Статьей 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 ноября 2002 года установлены основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения, которые должны учитываться и при совершении сделок с земельными участками из земель данной категории

Статья 1.  Основные принципы ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; 3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

Пояснение принципов:

1)В качестве базового принципа, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, в Законе об обороте земель выделен принцип сохранения целевого использования земельных участков. Этот принцип предполагает обязанность стороны, приобретающей земельный участок сельскохозяйственного назначения, использовать его только для целей ведения сельскохозяйственного производства.

2) Второй принцип направлен на ограничение размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности гражданина и зависимых от него лиц, т.е. на воспрепятствование образованию латифундий на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ.  Введение подобного принципа продиктовано задачей противостоять возникновению монополистов на рынке сельхозтоваропроизводителей.

3) Определенный интерес представляет принцип (для других категорий земель он не устанавливался) преимущественого права покупки. Этот принцип отражает стремление законодателя предоставить государству и органам местного самоуправления приоритетные права на рынке сельскохозяйственных земель. Участие государства, его регулирующая роль особенно важны при формировании конъюнктуры спроса и предложения на рынке земель сельскохозяйственного назначения.

4)В то же время содержание права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности сохранило свою специфику. Согласно новой редакции комментируемого принципа им обладают как другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, так и использующие этот земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства. Это оправдано и с точки зрения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения (пункт 1 статьи 77 ЗК РФ), и в силу необходимости поддержки деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных организаций, использующих соответствующий земельный участок

5) Вопрос о правах иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения вызвал самые ожесточенные споры и дебаты. Данной проблеме депутаты Государственной Думы посвятили значительную часть времени при рассмотрении законопроекта в I и II чтениях. Практически каждая из 58 поправок по этому вопросу ставилась на отдельное голосование.

В результате Федеральный закон в, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками и земельными долями из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.