Виды оценки земель.

Существует 4 вида стоимости (цены):

1.       нормативная цена;

2.       кадастровая стоимость;

3.       рыночная стоимость;

4.       выкупная цена.

Нормативная цена.

Нормативная цена – это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и места положения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок установления нормативной цены определён Постановлением Правительства от 15.03.1997 г. “О порядке определения нормативной цены земли”. В соответствии с данным Постановлением нормативная цена устанавливается ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселения или их группам.

Органы местного самоуправления с учётом местных условий могут изменять нормативную цену, но не более, чем на 25% (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения). В любом случае, нормативная цена земельного участка не должна быть более 75% от рыночной стоимости аналогичных земельных участков.

Нормативная цена применяется в тех случаях, когда не установлена кадастровая стоимость соответствующего земельного участка.

Кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость впервые была упомянута в 1997 г. В 2010 г. были внесены изменения в Закон “Об оценке и оценочной стоимости в РФ”, и впервые кадастровая стоимость получила закрепление на законодательном уровне.

Кадастровая стоимость определяется в порядке кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка – это совокупность действий, включающих в себя:

1.        принятие решений о проведении кадастровой оценки;

2.        формирование перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценки;

3.        отбор исполнителя оценки и заключение договора с ним на оценку земельных участков;

4.        определение кадастровой стоимости земельных участков и составление отчёта об определении кадастровой стоимости;

5.        экспертиза отчёта об определении кадастровой стоимости;

6.        утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

7.        опубликование кадастровой стоимости земельных участков;

8.        внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может использоваться только после внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость рассчитывается на основании Закона “Об оценочной деятельности в РФ”, а также на основании методик, утверждаемых Министерством экономического развития.

Организация проведения кадастровой оценки возложена на Росреестр, собственно кадастровую оценку осуществляют оценщики. Заказчиками государственной кадастровой оценки могут быть органы исполнительной власти субъекта РФ либо органы местного самоуправления в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.

Государственная кадастровая оценка осуществляется только в отношении земельных участков, сведения о которых внесены в Государственный кадастр недвижимости. Государственная кадастровая оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (разрешенного использования).

Для оценки осуществляется оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признаётся часть земель однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В результате кадастровой оценки составляется карта или схема оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади (м2 либо гектар).

Результаты кадастровой оценки утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ по представлению органов Росреестра. Информация о кадастровой стоимости полежит опубликованию в течение 10-ти дней с момента утверждения, и результаты вносятся в Государственный кадастр недвижимости. Результаты оценки могут быть оспорены в суде или специально создаваемой комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости земельных участков.

Оспаривать результаты могут органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении государственных или муниципальных земель; а также частные лица, права и законные интересы которых затрагиваются проведенной оценкой. Основаниями для оспаривания закон называет только 2 факта:

1)       использование недостоверных данных о земельном участке;

2)       наличие сведений о рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость.

Если земельный  участок имеет рыночную стоимость, то кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость.

Рыночная стоимость регламентируется Законом “Об оценочной деятельности”. Там же дано определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и добросовестно, располагают всей необходимой информацией, и на величину цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Существуют методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участка (утверждены 06.03.2002 г.), они распространяются на все земли, за исключением земельных участков изъятых из оборота.

Выкупная цена.

Применяется при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных (муниципальных) нужд, при приватизации земельных участков, при выкупе земельных участков собственниками объектов недвижимости.