Практическая реализация права общей долевой собственности при пользовании объектами недвижимости

Доля в праве общей собственности представляет собой определенную имущественную ценность, поэтому каждый участник долевой собственности может самостоятельно распоряжаться ею.

Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей воли при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом.

При этом объем правомочий участника, как правило, связан с размером его доли в праве общей собственности. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности сособственник имеет право требовать компенсации от других сособственников, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Владея и пользуясь имуществом, сособственники могут получать плоды, продукцию и иные доходы, которые согласно ст. 248 ГК РФ поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением. Иное, в частности, может быть предусмотрено договором простого товарищества (ст. 1048 ГК РФ).

Поскольку право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию (ст. 210 ГК), постольку и право общей собственности подразумевает несение сособственниками определенных расходов по содержанию имущества. Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники:

-      обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи;

-      издержки по содержанию и сохранению имущества.

В обоих видах этих расходов каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле.

Общая сумма коммунальных платежей по данной квартире составляет 12 000 рублей. Расходы на содержание имущества делятся следующим образом: 12 000 / 4 х 3 = 9 000 руб.  — ежемесячные расходы по содержанию имущества со стороны собственника Г.И.; 12 000 / 4 х 1 — 3 000 руб. — ежемесячные расходы по содержанию общего имущества собственника С.В.

При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение, следует различать:

-      распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников;

-      распоряжение долей в праве долевой собственности.

В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Повторим, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК РФ, устанавливающей право преимущественной покупки для остальных участников общей собственности.

В случае продажи доли ее сособственником постороннему лицу другие участники имеют право ее преимущественной покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное в том, чтобы это требование было выполнено и в случае возникновения спорной ситуации отчуждающий свою долю сособственник мог представить доказательство надлежащего уведомления других сособственников.

На практике в ряде случаев возникают ситуации, когда второй собственник уклоняется в силу различных причин от получения данного уведомления. В подобных ситуациях, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Если у сособственника имеется представитель на основании доверенности (например, адвокат), то уведомление желательно передать через представителя. Кроме того, обязательно отправить почтой на домашний адрес сособственника (сособственников, если их несколько) ценным письмом с описью и уведомлением о вручении. Если данные ценные письма не будут получены вторым собственником и вернутся отправляющей стороне, то желательно данные письма не вскрывать

Примерный текст уведомления может быть следующим (исходя из вышеприведенного примера с трехкомнатной квартирой в общей долевой собственности Г.И. и С.В.):

Уведомление о намерении продать

3/4 долей в праве собственности (общая долевая) на квартиру, расположенную по адресу: г.Магадан, ул. ххххххххх д. хх кв. хх

Уважаемая Елена Владимировна!

В связи с тем, что Ваш доверитель – С.В., хх.хх.хххх г.р., зарегистрированный по месту жительства: г.Магадан, ул.хххххххх, д. хх кв.хх, являющийся собственником 1/4 доли в квартире № хх дома № хх по ул. хххххххххх в г.Магадане, собственником 3/4 долей в которой являюсь я, Г.И., уклоняется от получения от меня любых документов,

Прошу:

1. Уведомить Вашего доверителя – вышеназванного С.В., о моем намерении в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продать принадлежащие мне 3/4 доли в праве собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Магадан, ул.ххххххххх д. хх кв. хх  на следующих условиях:

1)      Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 3/4;

2)      Объект права: квартира, назначение: жилое, общая площадь 80 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение объекта): Магаданская область, город Магадан, улица хххххххх дом хх квартира ххх;

3)      Кадастровый номер: ххххх;

4)      Стоимость предлагаемой к продаже доли:

2 500 000 (Два миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.

2. Уведомить С.В. о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, если Ваш доверитель – С.В. откажется от выкупа на предложенных мною условиях указанной в данном предложении доли в праве, либо в течение одного месяца не приобретет её, я имею право продать свою долю постороннему лицу.

15 мая 2016 года

Г.И., подпись

Зарегистрирована: г.Магадан, ул. хххххххххх д. хх кв. хх,

проживаю: г.Магадан, ул. хххххххххххх д. хх кв. хх, конт. тел. 8-908ххххххх

Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником, поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку преимущественного права (п. 4 ст. 250 ГК).

Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением права ее преимущественной покупки другими сособственниками, не означает недействительность совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). В случае удовлетворения такого требования происходит замена лица в обязательстве.

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие существенные условия договора продажи.

Преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли только по договорам купли-продажи и мены. При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников не возникает. Преимущественное право покупки не действует также при продаже доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на то согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК и другими нормативными актами.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК). Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется в момент его государственной регистрации.

Если сособственник продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу.