Ввиду особенностей отдельных категорий недвижимости законодательство устанавливает для их купли-продажи специальные правила.
Земельные участки. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также не изъятые и не ограниченные в обороте (ст. 27 Земельного кодекса). Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В случае предоставления покупателю заведомо ложной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка и предоставление которой установлено федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков. Некоторые возможные условия договора купли-продажи земельного участка признаются законом недействительными: о праве продавца выкупить участок обратно по собственному желанию; об ограничении дальнейшего распоряжение участком; об ограничении ответственности продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами (ст. 37 Земельного кодекса). Покупка участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).
Особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Во-первых, не могут быть покупателями таких земельных участков иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных субъектов составляет более 50%. Во-вторых, не допускается купля-продажа участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, если в результате образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют максимальным и минимальным требованиям, установленным законом. В-третьих, субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право покупки таких участков, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Жилые помещения. Жилым помещением (жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры) признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15, ст. 16 Жилищного кодекса). Особенности продажи жилых помещений заключаются в следующем.
Во-первых, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Во-вторых, существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). Когда лица, сохраняющие право пользования жильем, не указаны в договоре, договор считается незаключенным.
В-третьих, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).
В-четвертых, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). Условие договора о том, что переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, является ничтожным (ст. 38 Жилищного кодекса)
Поможем написать любую работу на аналогичную тему