По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ему ренту либо в виде определенной денежной суммы, либо в виде предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК). Передаваемое имущество может быть как движимым, так и недвижимым, причем передаваться за плату или бесплатно.
Договор ренты является сравнительно новым институтом отечественного гражданского права. В ранее действовавшем законодательстве его предшественником был договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, кратко урегулированный в рамках договора купли-продажи (ст. 253-254 ГК 1964). Переход к рынку создал условия для более широкого применения договора ренты, и он получил в ГК развернутую регламентацию и статус самостоятельного договорного типа, имеющего ряд разновидностей.
Правила о ренте исчерпывающим образом изложены в гл. 33 ГК (ст. 583-605); других законодательных актов об этом договоре нет. Вместе с тем согласно п. 2 ст. 585 ГК при передаче по договору ренты имущества за плату к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже (гл. 30), а если имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения (гл. 32), поскольку иное не установлено в гл. 33 о ренте и не противоречит существу этого договора.
Кроме того, к договору ренты применимы общие правила о сделках (гл. 9 ГК) и обязательствах (гл. 22, 25 и 26 ГК), если эти правила не противоречат назначению и особенностям рентных отношений. В частности, возможно признание договора ренты недействительным ввиду обмана или заблуждения, а также применение к участникам ренты нормы об ответственности за убытки, причиненные нарушением условий договора ренты. При неплатеже денежной ренты начисляются проценты.
Договору ренты присущ ряд правовых особенностей, которые отражают существо и назначение данного договора, прежде всего необходимость его правовой устойчивости и предоставления получателю ренты - гражданину надежной правовой защиты.
Во-первых, договор ренты должен быть заключен в нотариальной форме (ст. 584 ГК), что способствует четкости и ясности его условий.
Во-вторых, в нем обязательно наличие условия об обеспечительных мерах. В отношении передаваемого под выплату ренты недвижимого имущества предусмотрен законный залог в пользу получателя ренты, а при передаче движимого имущества в договор должно включаться условие об обеспечении или страховании ответственности плательщика ренты (ст. 587 ГК).
В дополнение к этим правилам ст. 586 ГК вводит обременение рентой недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. В случае отчуждения такого имущества обязательства плательщика переходят на приобретателя имущества. При этом лицо, передавшее обремененную рентой недвижимость в собственность другого лица, не выбывает из рентных отношений, а несет субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты (п. 2 ст. 586 ГК).
Наконец, в-третьих, получатель вправе выкупить ренту (т.е. досрочно прекратить действие договора), если это в его интересах или плательщик ренты нарушает свои обязательства, причем выкупить ренту на благоприятных для ее получателя условиях (ст. 593, 594 ГК).
В юридических публикациях отмечается такая особенность договора ренты, как его рисковый (алеаторный) характер, поскольку объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, как и сроки их выплаты (бессрочность или пожизненность). Однако алеаторность договора ренты существенно отличается от таких типично рисковых договоров, как игры и пари (гл. 58 ГК), когда результат совершаемых сделок только предполагается и маловероятен.
В рамках изложенных общих правил о ренте ГК различает три разновидности договора: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему