Понятие договора аренды. - Вопросы и ответы к экзамену по Гражданскому праву РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный.

Признаки договора аренды:

• передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности;
• срочный характер договора (закон не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков);
• аренда — возмездный договор, за предоставление имущества взимается арендная плата;
• предметом договора может быть только имущество (движимое, недвижимое) наделенное индивидуально-определенными признаками.

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Арендодатель — собственник имущества либо лицо, им уполномоченное (ст. 608 ГК РФ), например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия). В отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества. Смена собственника не влечет прекращения договора, поскольку в данном случае действует вещное право следования.

Арендатор — любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями и арендаторами могут быть только предприниматели (например, в лизинге).

Источники правового регулирования:

• § 1 гл. 34 ГК РФ — нормы носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на другие виды договоров аренды, но лишь в той части, которая не регламентируется специальными правилами (прокат, лизинг и т. д.);
• нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков — гл. 17 ГК РФ. Земельный кодекс РФ:
• передача в пользование участков недр, водных объектов, лесов — Закон о недрах. Водный кодекс, Лесной кодекс;
• специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств — Воздушный кодекс РФ. Кодекс торгового мореплавания, Кодекс внутреннего водного транспорта;
• нормы гл. 34 ГК РФ, а также специальное законодательство, регулирующее особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства — о сделках, обязательствах, договорах и др.

Существенные условия договора: предмет, для аренды зданий и сооружений — цена.

Предметом договора являются условия о том имуществе, которое подлежит передаче в аренду. В договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости — место ее нахождения. При отсутствии в договоре этих данных, условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п. 3 ст.607 ГК РФ).

Форма договора:

• устная — только между гражданами на срок менее года:
• письменная — если срок договора более одного года, либо если одна сторона — юридическое лицо (ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Это положение конкретизировано в ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Срок договора определяется сторонами в договоре. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Жилые помещения (дома, квартиры, части домов и квартир) могут предоставляться юридическим лицам только на основании договора аренды, гражданам на основе договора найма жилого помещения.

Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условия о размере арендной платы являются обязательными (ст. 654 ГК РФ).

Арендная плата (ст. 614 ГК РФ) устанавливается либо за все арендуемое имущество в целом, либо отдельно по каждому из его составных частей в виде:

• определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов:
• представления арендатором определенных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обустроенной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в виде денежной суммы.

Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором аренды, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При применении этого положения следует учитывать п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в котором указано, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы. Если в аренду передается имущество, принадлежащее на праве собственности государству или муниципальному образованию, то способ определения арендной платы или ставки арендных платежей устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, в компетенцию которых входит распоряжение имуществом.