Договор продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений.

Договор продажи недвижимости - это соглашение сторон, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Предметом договора является недвижимое имущество – имущество, перемещение которого невозможно без нанесения ущерба его назначению. Такое имущество юридически незаменимо.

К недвижимому имуществу относятся (п. 1 ст. 130 ГК):

• земельные участки;

• объекты, неразрывно связанные с землей (сооружения, здания, незавершенные строительством объекты, участки недр);

• суда (воздушные, водные), подлежащие государственной регистрации.

• космические объекты.

Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (напр., земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).

Цена недвижимости является существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Обязанности продавца:

• передать покупателю право собственности на недвижимость (это право исчезает у продавца с момента регистрации перехода права собственности к покупателю; этот момент может не совпадать с передачей самого имущества);

• передать покупателю по передаточному акту недвижимое имущество (с момента подписания этого акта риск гибели недвижимого имущества переходит к его покупателю, если иное не предусмотрено договором – п. 2 ст. 556 ГК).

Обязанности покупателя (ст. 551 ГК):

• принять недвижимое имущество по передаточному акту;

• зарегистрировать переход права собственности.

В случае продажи недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель не имеет права требовать его замены.

Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя сторонами (ст. 550 ГК). При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). А в отношении некоторых объектов подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (напр., договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560 ГК).

Особенности продажи жилых помещений.

Основные положения о продаже жилых помещений:

• стороны не могут произвольно изменить целевой характер использования продаваемого помещения (оно может быть использовано только для жилья граждан);

• продавец обязан указать в договоре лиц, сохраняющих право пользования помещением, которое он продает, напр. членов его семьи (ст. 292 ГК), лицо, проживающее в продаваемом помещении в силу завещательного отказа, нанимателя (арендатора) жилого помещения и членов его семьи;

• в договоре должно быть указано об отсутствии прав кого-либо на проживание в продаваемом помещении, если дело обстоит именно так;

• продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи продавца, возможна лишь с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК);

• договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах юстиции либо других органах, специально созданных для этой цели.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Права на коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как правило, договор продажи предприятия применяется только при приватизации государственных предприятий. В предпринимательской деятельности применение этого договора экономически нецелесообразно из-за его сложности.