Выкуп арендованного имущества. Субаренда. Судьба улучшений арендованного имущества.

Договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущества. Статья 624 ГК РФ устанавливает: "в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены".

Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий является одним из способов приватизации, поэтому порядок выкупа и выкупную цену таких объектов аренды устанавливают акты, регулирующие приватизацию, в частности Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу указанного Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в:

1)сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения;

2)течение шести месяцев с даты вступления в силу указанного Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты посредством:

- внесения арендуемого государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества, если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления составляет свыше 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;

- заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, если рыночная стоимость арендуемого имущества на дату подачи заявления составляет 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда и ниже.

В случае, если по истечении этих сроков или сроков, установленных договором, не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Отдельно законодательством оговаривается ситуация, когда условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды. Тогда его можно установить дополнительным соглашением сторон. При этом стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

СУБАРЕНДА — передача арендатором части арендованного имущества в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора. Право передачи объекта в субаренду должно быть оговорено в первичном договоре аренды.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и соответственно повышающие стоимость имущества, представляют собой улучшения имущества.

По характеру изменений улучшения могут быть отделимыми от объекта аренды без вреда для имущества (отделимые улучшения) либо не отделимыми без такого вреда (неотделимые улучшения).

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества (отделимых и неотделимых), прежде всего, зависит от решения вопроса о том, кому принадлежат средства, за счет которых они осуществлены: арендатору либо арендодателю.