Договор продажи недвижимости: понятие, юридическая характеристика, предмет договора, существенные условия.

Это новый договор в ГК, поэтому регулирование купли-продажи недвижимости в данный момент находится не на надлежащем уровне, так как в советский период вся недвижимость принадлежала государству, а граждане были пользователями, и законодательства в отношении недвижимости не было.

Недвижимость – 2 вида:

1) Природная недвижимость – земельные участки, закрытые водоемы, залежи полезных ископаемых.

2) Здания, сооружения.

Граждане, имеющие дома на праве собственности, часто не имеют права собственности на землю, на которой находится участок.

ДКПН должен быть совершен в определенной форме:

1) Письменно, в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.

2) Продавец должен обладать свидетельством о праве собственности (не регистрация).

3) Предмет договора должен быть определен индивидуальными признаками. Например: квартира (улица, № дома, № квартиры, площадь и т.д.).

4) Должна быть определена цена. Объекты недвижимости индивидуальны, что сказывается на цене. Нет цены – договор не заключен.

5) Способ передачи: составление акта сдачи-приемки. Покупатель подписывает его и это значит, что продавец передал, а покупатель принял. Если же последний отказывается его подписать, это значит, что он отказался от договора – последствия нарушения обязательства.

Право собственности у покупателя по ДКПН возникает с момента государственной регистрации (ФЗ «О государственной регистрации сделок с недвижимостью»):

- права;

- ограничений;

- сделок: если в законе прямо указано, чтобы сделки регистрировались ( ДКП жилых помещений, ДКП предприятий).

Указываются собственники и основание. Заносятся фамилии в реестр.

Если в ДКП дома ничего не сказано о земле, то земельный участок считается проданным вместе с домом.