Особенности залога недвижимого имущества.

Как Закон "О залоге", так ГК залог вещей делится на залог движимого и недвижимого имущества (ипотека).

Основное назначение ипотеки заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).

Гражданский кодекс под ипотекой признает залог земельных участков, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК). В силу ст. 130 ГК и ст. 5 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая, в частности, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Одновременно предусмотрена возможность отнесения специальным законом к недвижимым вещам и любого иного имущества.

Таким образом, предметом ипотеки может быть только недвижимость. Вместе с тем Закон об ипотеке делает из этого правила изъятие, предусматривающее запрет ипотеки участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного недвижимого имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона), а также имущества, в отношении которого в установленном Федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона). В этот список входит также часть недвижимого имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (п. 4 ст. 5 Закона). Однако подобное ограничение не касается квартир в многоквартирных жилых домах (ст. 75 Закона).

Еще два требования, предъявляемых к предмету ипотеки, состоят в том, что он должен, во-первых, принадлежать залогодателю на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона) и, во-вторых, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество (за исключением изъятий, установленных Законом в отношении отдельных категорий недвижимости), которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом, причем залогодателем может быть как должник по основному обязательству, так и третье лицо.

Имущество, передаваемое по договору об ипотеке, остается во владении и пользовании залогодателя (п. 1 ст. 1 Закона). Это правило корреспондирует с п. 1 ст. 338 ГК, относящим ипотеку к залогу без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Лицо, отдавшее свое имущество в ипотеку, ограничивается в праве распоряжения этим имуществом. Согласно п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю долга по обеспеченному ей обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспечением ипотекой обязательством либо Федеральным законом.

Закон об ипотеке ввел в гражданский оборот новый вид ценных бумаг - закладную. Введением этой ценной бумаги делается попытка интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг. Закладная не может заменить договор о залоге, однако при ее наличии права по договору о залоге могут перейти только путем передачи прав по закладной.

Как следует из п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является не эмиссионной, именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. При этом она влечет последствия уступки требований (цессии).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. Обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей указанную в договоре об ипотеке общую твердую сумму требований залогодержателя, обеспеченных ею, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на: возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещении расходов по реализации заложенного имущества (ст. 3 Закона).

Закон предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены и другие дополнительные расходы залогодержателя (расходы на содержание и (или) охрану заложенного имущества, на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам).