Отличительные особенности обязательств по передаче имущества в собственность, основания их возникновения.

Обязательство – это гражданское правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.д., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК). В зависимости от основания возникновения все обязательства делятся на два типа: договорные и внедоговорные обязательства. Договорные обязательства возникают на основе заключения договора, а внедоговорные обязательства предполагают в качестве своего основания другие юридические факты. Как договорные, так и внедоговорные обязательства подразделяются на группы обязательств. Так, в рамках договорных обязательств зависимости от характера опосредуемого ими перемещения материальных благ выделяются следующие группы: обязательства по предоставлению имущества в пользование, обязательства по выполнению работ, по оказанию услуг, обязательства по расчетам и кредитованию, обязательства по совместной деятельности, смешанные обязательства.

Договоры по передаче имущества в собственность: договоры купли-продажи договоры поставки, контрактации, энергоснабжения, договоры мены; дарения, ренты.

Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК). Договор купли-продажи всегда является консенсуалъным, возмездным, взаимным. Правовой целью одной стороны (покупателя) является приобретение имущества в собственность, а другой стороны – получение платы за продаваемую вещь. Право собственности у приобретателя по договору по общему правилу переходит в момент передачи вещи, а если договор подлежит нотариальному удостоверению – соответственно в момент совершения данных актов. Предметом договора купли-продажи, т.е. товаром, по общему правилу, может выступать любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Вещи являются наиболее распространенным, традиционным объектом купли-продажи. Товаром могут быть любые вещи: движимые и недвижимые, определенные родовыми либо индивидуальными признаками, потребляемые и непотребляемые, делимые и неделимые (в том числе сложные), по общему правилу на момент заключения договора, принадлежащие продавцу на праве собственности. Цена договора купли-продажи является его существенным условием в розничной купли-продажи, при продаже товара в рассрочку или продаже недвижимости. Цена в договоре купли-продажи согласуется самими сторонами, т.е. является свободной (договорной). Срок договора может быть определен сторонами календарной датой, истечением периода времени, либо моментом востребования. Форма договора купли продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой.

Эти положения закона о к/продаже являются общими, каждый конкретный вид купли-продажи имеет свою специфику.

Розничная купля-продажа.

1) В договоре участвуют специальные субъекты: с одной стороны профессиональный предприниматель, занимающийся продажей товаров в розницу, с другой стороны – лицо (гражданин, юридическое лицо), приобретающее товар для личного, семейного, домашнего или иного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

2) Данный договор является публичным.

Специфика розничной купли-продажи обусловлена желанием законодателя защитить интересы потребителя (гл.30 ГК РФ и Закон о защите прав потребителей). Так, гражданин имеет дополнительный набор прав:

§  право на безопасность товара для жизни, здоровья, окружающей среды и имущества потребителя;

§  право на информацию об изготовителе, товаре, о режиме работы продавца;

§  дополнительные средства защиты права на качественный товар;

§  право на возмещение морального вреда.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным. Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. Предметом договора является недвижимость (п. 1 ст. 130 ГК:  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК заключается в письменной форме. Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным. Основная обязанность продавца - передача недвижимости покупателю. У покупателя право собственности на недвижимость возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Обязанности покупателя являются обычными для договоров купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности. Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению — для проживания граждан.

Договором поставки называется договор, по которому поставщик-предприниматель обязуется передать в обусловленный срок покупателю товары для использования в хозяйственных целях (ст. 506 ГК). Договор поставки является консенсуальным, возмездным, взаимным. Сторонами договора поставки обычно являются лица, ведущие предпринимательскую деятельность. На стороне поставщика, как правило, выступают коммерческие организации и граждане предприниматели. Покупателями в договоре поставки, в принципе, могут быть любые лица, за исключением гражданина, приобретающего товар для бытовых нужд. Предметом договора поставки могут быть любые, не изъятые из оборота вещи. Предметом поставки выступать не могут имущественные права и другие объекты гражданских прав. Цена договора обычно согласуется сторонами. Срок следует считать существенным условием договора, регулируется сторонами. Форма - письменная. Обязанности продавца заключаются в передаче товара покупателю со всеми необходимыми принадлежностями и документами, в согласованном количестве, ассортименте и комплекте (комплектности), установленного качества, свободным от прав третьих лиц, в надлежащей упаковке и (или) таре. Обязанности покупателя по договору поставки заключаются в принятии товара и его оплате. Если покупатель перепоручил оплату получателю товаров, он продолжает нести соответствующую обязанность перед поставщиками. Поэтому в случае неоплаты товаров получателем поставщик вправе предъявить соответствующее требование к покупателю. Ответственность по договору поставки строится на началах риска. Возмещение убытков и уплата неустойки - основные формы такой ответственности.

Договором дарения называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности (ст. 572 ГК). Предметом договора дарения являются вещи, имущественные права (требования) в отношении дарителя или третьих лиц, а также освобождение от имущественных обязанностей перед дарителем или третьим лицом. Имущественные права, являющиеся предметом дарения, могут иметь как обязательственный (права требования), так и вещный характер. Освобождение от имущественной обязанности, как один из вариантов дарения, может осуществляться различными способами. Освобождение от обязанности перед третьим лицом — это перевод такой обязанности с одаряемого на дарителя, именуемый переводом долга. Пожертвование — дарение, совершаемое в общих интересах неопределенного круга лиц, преследующее общеполезные цели. Сторонами договора дарения — дарителем и одаряемым - могут быть граждане, юридические лица и государство. Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой. В соответствии с п. 3 ст. 574 и ст. 131 ГК все договоры дарения недвижимого имущества должны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. В письменную форму облекаются все договоры дарения и реальные договоры на сумму более 5 МРОТ, в которых дарителем выступает юридическое лицо. Остальные договоры заключаются в устной форме.

Договор мены – это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор ренты – соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы. Обязанность выплачивать ренту может быть установлена как бессрочно (постоянная рента), так и на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимости – ещё и государственной регистрации.