Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.
Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл.), выполняемых последовательно для определения ее стоимости.
Таблица
Этапы оценки недвижимости
|
№ этапа |
Содержание этапа |
|
|
1 |
Определение проблемы |
|
|
1.1 |
идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики |
|
|
1.2 Внимание!
Если вам нужна помощь в написании работы, то рекомендуем обратиться к
профессионалам. Более 70 000 авторов готовы помочь вам прямо сейчас. Бесплатные
корректировки и доработки. Узнайте стоимость своей работы.
|
выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом |
|
|
1.3 |
устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки |
|
|
1.4 |
определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат |
|
|
1.5 |
определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью |
|
|
1.6 |
формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества |
|
|
2 |
Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку |
|
|
2.1 |
Предварительный осмотр и знакомство с администрацией |
|
|
2.2 |
Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик |
|
|
2.3 |
Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов |
|
|
2.4 |
Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия |
|
|
2.5 |
Составляется календарный план работ по оценке |
|
|
2.6 |
подготовка и подписание договора на оценку |
|
|
3 |
Сбор и анализ данных |
|
|
3.1 |
Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки |
|
|
3.2 |
Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование |
|
|
4 |
Оценка земельного участка |
|
|
4.1 |
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка |
|
|
4.2 |
Определение стоимости земельного участка |
|
|
5 |
Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости |
|
|
5.1 |
Применение сравнительного подхода |
|
|
5.2 |
Применение доходного подхода |
|
|
5.3 |
Применение затратного подхода |
|
|
6 |
Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов |
|
|
|
получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев |
|
|
7 |
Подготовка отчета и заключения об оценке. |
|
|
|
подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества |
|
|
8 |
Доклад об оценке |
|
Поможем написать любую работу на аналогичную тему