Правовая система землепользования базируется на основных положениях Конституции РФ, Гражданского Кодекса РФ, развитых в ряде федеральных законов, указов Президента РФ, законов субъектов РФ, постановлений Правительства РФ, ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня, Градостроительного Кодекса РФ., а также Земельном Кодексе РФ.
При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:
- индивидуальное (жилищное) строительство;
- крестьянское (фермерское) хозяйство;
- личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
- приватизированные участки под предприятиями.
На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.
Стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка:
V3 =( Дв -И)/Кк,
где V3 — стоимость участка земли;
Дв — реальный или условно начисленный валовый доход;
И — ожидаемые издержки;
Кк— ставка (коэффициент) капитализации.
Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:
♦ методом техники остатка для земли;
♦ методом средневзвешенного коэффициента капитализации;
♦ методом сравнения продаж;
♦ методом разбиения;
♦ методом капитализации;
♦ методом валового рентного мультипликатора.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему