Недвижимые и движимые вещи.

Деление вещей на недвижимые и движимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными, так и родовыми.

К недвижимости п. 1 ст. 130 ГК относит, во-первых, объекты естественного происхождения (участки земли, участки недр и обособленные водные объекты) и, во-вторых, все то, что прочно связано с землей (здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами. Так, плодовые деревья, продаваемые на корню вместе с садовым участком, являются недвижимыми вещами, а когда они выкопаны из земли, - движимыми. В первом случае их продажа будет подчиняться правилам ГК о продаже недвижимости, а во втором - об общих положениях купли-продажи.

В-третьих, к недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью считаются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Указанными нормативными актами определяется также, какие из этих объектов подлежат государственной регистрации, и устанавливается ее порядок (см., например, ст. 38 Воздушного кодекса).

ГК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо перечисленного, но только на основании прямого указания закона.

Так, ст. 132 ГК признает недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, а ст. 1, 5, 77 Закона о товариществах собственников жилья - кондоминиум: комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенные на нем жилые здания и сооружения, а также иное имущество (например, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование жилого дома). Закон об основах федеральной жилищной политики к недвижимости относит также квартиры и иные жилые помещения (например, изолированные комнаты в квартирах).

Движимым имуществом являются вещи, включая деньги и ценные бумаги, которые не отнесены ГК и другими законами к недвижимости.

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551).

4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295).

5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью.

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553 и 652, 653).

Государственная регистрация недвижимости производится в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Этот Закон определяет органы, осуществляющие регистрацию, документы, предоставляемые для регистрации, и требования к ним, порядок регистрации, основания для приостановления регистрации и отказа в ней, а также особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним (общей собственности, аренды, ипотеки, сервитутов, прав на предприятие, кондоминиум, вновь созданное имущество и др.).

Регистрация осуществляется по месту нахождения имущества в пределах регистрационного округа учреждения юстиции путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт проведения государственной регистрации удостоверяется либо свидетельством о регистрации прав при регистрации возникновения и прекращения прав, либо посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе при регистрации договоров и иных сделок.

Правовое значение государственной регистрации заключается в следующем:

1) только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

2) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке;

3) каждое заинтересованное лицо вправе ознакомиться со сведениями о любом объекте недвижимости, содержащимися в Едином государственном реестре.

Права на движимые вещи по общему правилу не подлежат государственной регистрации. Однако закон может предусмотреть ее необходимость для отдельных видов движимого имущества. Так, действует постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 г. "О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации"*(193).