СЕРВЕЙИНГ КАК СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В настоящее время значительная часть недвижимости находится в государственной и муниципальной собственности. Нередко, например, в Воронеже город владеет наиболее привлекательными с коммерческой точки зрения помещениями - магазинов, предприятий бытового обслуживания. Государственная  недвижимость передана на праве хозяйственного ведения государственным (муниципальным) унитарным предприятиям либо на праве оперативного управления государственным (муниципальным) учреждениям.

Тем не менее, государство не является эффективным собственником и управляющим недвижимости, своевременно не приводится мониторинг, анализ рынка, отсутствие средств приводит к низкому уровню эксплуатации объекта, к потере арендаторов, без которых объект не приносит прибыль. При государственном управлении отдача от любого объекта собственной недвижимости минимальна: пустуют огромные помещения, а те, которые все же заняты, используются нерационально, не принося такой прибыли, которую можно получить при грамотном управлении. К тому же при возникновении критической ситуации на самом объекте государственные структуры неспособны оперативно принимать верные решения вследствие длительности процедуры их разработки и согласования.

Механизм управления государством коммерческой недвижимостью отличается от практики рынка в худшую сторону.

• Существующая методика расчета арендной платы не опирается на рыночные данные, в результате чего объекты недвижимости сдаются в аренду по ценам значительно ниже рыночных.
• Наличие громоздкого и длительного по времени механизма предоставления объектов недвижимости в аренду в значительной степени лишает государство многих потенциальных арендаторов даже при эффективной и надлежащей рекламе объектов.
• Гибкая и индивидуальная работа с арендаторами в рамках государственных органов невозможна, поскольку сам механизм подготовки и согласований соответствующих распоряжений занимает длительное время.
• В силу установленных законодательством норм весь совокупный доход, получаемый государством от арендной платы, подлежит перечислению в бюджет, при этом обратное получение из бюджета средств, которые необходимо направлять на поддержание объектов в надлежащем состоянии, также довольно проблематично.
• Наличие у государства льготной категории арендаторов мешает достижению максимального уровня арендного дохода от объектов.

У балансодержателей объекты государственной недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Эффективное управление ими государственной недвижимостью также проблематично.

Балансодержатели вправе сдавать в аренду недвижимое имущество лишь с согласия собственника-государства, что приводит к необходимости прохождения долгой процедуры согласования. Управление недвижимостью (сдача помещений в аренду) рассматривается балансодержателями как временное побочное направление деятельности, в результате чего у них, как правило, отсутствуют квалифицированные специалисты.

На рынке аренды государственной недвижимости не существует никакой конкуренции. По оценке экспертов, этот рынок бесперспективен: государством предлагаются однотипные помещения по низкой цене, где арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги. В целом ставки арендной платы очень низкие, поэтому свободных для аренды помещений практически нет. Так, основная категория арендаторов коммунальной недвижимости - бывшие городские предприятия торговли, общепита, бытового обслуживания населения и т. п.

Необходимо также отметить, что слабые компании-арендаторы не имеют возможности своевременно и качественно проводить ремонт помещений, вести их эксплуатацию надлежащим образом. Это приводит к постепенному ухудшению недвижимого потенциала государства.

Проблема в том, что на сегодняшнем рынке существует много компаний (в том числе - государство), сдающих в аренду принадлежащие им объекты недвижимости, мотивы которых лежат вне сферы данного бизнеса. Операционные расходы ими либо просто не считаются, либо относятся на другой бизнес, в результате чего у них появляется возможность назначения любых цен, даже за границей безубыточной работы. Государство обеспечивает себе только возвратную стоимость оказываемых услуг аренды, не получая арендного процента, а значит, не имея возможности реинвестировать средства в развитие услуг аренды.

Большая часть недвижимости сдается в аренду по ставкам ниже рыночных, имеется ряд не обоснованных льгот, отсутствует гибкость во взаимодействии с арендаторами, не проводится адекватное маркетинговое и сервисное сопровождение. Это наносит ущерб формированию доходной части бюджетов, созданию равных условий для пользователей недвижимости, снижает возможности государства по воспроизводству его недвижимости. Доля государственной недвижимости, вовлекаемой в рыночный оборот с помощью иных возможностей, предоставляемых существующей законодательной базой (таких как передача объектов недвижимости в управление, в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях) остается крайне незначительной, что не дает возможности полностью реализовать экономический потенциал государственного недвижимого имущества. Остается высокой доля неэффективно используемой недвижимости, находящейся в хозяйственном ведении ГУП и оперативном управлении учреждений.

Кроме того, необходимо учитывать ряд дополнительных обстоятельств.

Проблемы доверительного управления государственным (муниципальным) недвижимым имуществом. Особенно сложно решается вопрос с передачей в доверительное управление государственного или муниципального недвижимого имущества. В доверительное управление может быть передано и государственное, и муниципальное, и частное имущество. Однако государственное недвижимое имущество, как правило, уже передано на праве хозяйственного ведения унитарному предприятию, либо на праве оперативного управления государственному или муниципальному учреждению.

Между тем п. 3 ст. 1013 Гражданского кодекса РФ запрещает передавать в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении. Это объясняется тем, что такое имущество уже передано на ограниченном вещном праве указанным субъектам (ст. 294 и 296 Гражданского кодекса РФ). Последние сами не вправе выступать учредителями доверительного управления в отношении закрепленного за ними имущества собственника, ибо тогда теряет смысл само их существование. Если же собственник передаст их имущество в доверительное управление, у них исчезнет объект их вещного права.

В соответствии с п. 3 ст. 1013 Гражданского кодекса РФ, передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом по предусмотренным законом основаниям и поступления его во владение собственника.

В силу законодательных ограничений для государства проблематично изымать неэффективно используемое имущество, поскольку механизм реализации права контроля за переданным имуществом достаточно сложен и мало эффективен.

За пределами прав, указанных в ст. 295 Гражданского кодекса РФ (создание предприятия, определение предмета и целей его деятельности, его реорганизация и ликвидация, назначение директора (руководителя) предприятия, контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества, получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия), собственник или орган, уполномоченный собственником выступать от его имени, не может распоряжаться имуществом, закрепленным за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, без его согласия. В частности, собственник (уполномоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо распоряжаться иным образом имуществом государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления, направленные на изъятие такого имущества, должны признаваться недействительными.

Содержание права оперативного управления значительно уже содержания права хозяйственного ведения. В соответствии с п. 2 ст. 296 Гражданского кодекса РФ собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

Однако в силу ст. 305 Гражданского кодекса РФ все законные владельцы, в том числе субъекты вещных прав хозяйственного ведения и оперативного управления, могут защищать свое право, в том числе и истребовать имущество даже от собственника-учредителя в случае его незаконного изъятия. При этом в том случае, если такое предприятие обратится в арбитражный суд с иском о признании недействительными актов управомоченных собственников органов об изъятии их имущества, бремя доказывания правомерности своих действий возлагается на орган, принявший данное решение. (Как пример – Российская академия правосудия).

Таким образом, можно выделить наиболее острые проблемы, относящиеся к сфере государственной (и муниципальной) недвижимости.

• Низкое качество эксплуатации фонда недвижимости, приводящее к его преждевременному старению.
• Неэффективное использование большого количества объектов недвижимости.
• Низкая доля неналоговых поступлений в бюджет от использования недвижимости.
• Невыгодные условия сдачи в аренду государственной (республиканской и коммунальной) недвижимости вынуждают многих балансодержателей переходить к "серому" рынку аренды, при котором в аренду часто предлагаются помещения, не имеющие зарегистрированных прав собственности. Оплата производится наличными деньгами, доходы не декларируются.

В результате, несмотря на имеющуюся тенденцию повышения доходов, получаемых от использования недвижимости, эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей. С учетом бюджетной ситуации повышение эффективности управления государственной недвижимостью стало задачей, решение которой нельзя дальше откладывать.

Эффективное управление объектами государственной (республиканской и коммунальной) недвижимости невозможно без:

• выравнивания государственных ставок арендной платы с рыночными;
• эффективного и надлежащего маркетинга для объектов;
• оперативного механизма заключения договоров аренды;
• гибкой системы работы с арендаторами, в том числе по взысканию задолженности;
• поддержания объектов в надлежащем состоянии.

Оптимальным выходом из сложившейся ситуации может оказаться сервейинг в качестве новой системы управления объектами государственной недвижимости.

Сервейинг – это профессиональное комплексное, системное управление объектами недвижимости на всех этапах их жизненного цикла, основная задача которого - реализация интересов собственника, и которое должно обеспечить получение максимального эффекта от использования недвижимости.

В рамках сервейинговой системы управления государственной недвижимостью предполагается разграничение функций собственника и управляющего. За собственником сохранятся функции принятия стратегических решений и контроля качества управления, а функции оперативного управления объектами недвижимости передаются специализированному сервейинговому агентству, к основным задачам которого относится не только разработка стратегии и программы управления объектом государственной недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуатирующих организаций, заключение с ними договоров на содержание, обслуживание, предоставление коммунальных услуг и т.д., а также коммерческое использование и организация процессов развития объектов государственной недвижимости, расположенной на определенной территории.

Концептуальная модель основных этапов сервейинга может быть представлена тремя основными этапами:

1) этап анализа имеющихся в наличии объектов государственной недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости, что предполагает выполнение целого ряда экспертиз - мониторинг и анализ рынка недвижимости, анализ местоположения, правового положения, техническая экспертиза состояния объекта, экономическая и управленческая экспертизы государственной недвижимости;

2) этап планирования и оценки предполагает планирование стратегии управления портфелем государственной недвижимости региона: планирование процессов создания объектов недвижимости, реконструкции, эксплуатации и использования, планирование процессов ликвидации объектов недвижимости;

3) этап реализации и оценки процессов управления государственной недвижимостью.

Проведение экспертиз тесно связано с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами государственной недвижимости, стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества государственного собственника.

Среди основных направлений взаимоотношений сервейинговой компании с государством можно выделить следующие.

• Развитие малого и среднего бизнеса, как правило, не обладающего средствами, достаточными для приобретения в собственность крупных объектов недвижимости. Оптимальным для них вариантом является аренда помещений соответствующего функционального назначения, что и обеспечивается деятельностью сервейинговой компании. Профессиональное управление недвижимостью позволяет малому и среднему бизнесу не обременять себя заботами о содержании занимаемых помещений, содержать громоздкий штат необходимых для этого квалифицированных специалистов. Тем самым предприятия малого и среднего бизнеса получают поддержку своей деятельности. При этом поддержка носит не административный, а чисто рыночный характер, то есть оказывается тем, кто в силах помочь себе сам.
• Создание цивилизованного рынка арендных услуг.
• Повышение качества эксплуатации недвижимого имущества.
• Вовлечение в экономический оборот незадействованного недвижимого имущества. Собственники пустующих производственных помещений получают доходы, как минимум, достаточные для поддержания их в нормальном техническом состоянии, арендаторы - удовлетворение потребностей в недвижимости, государство - налоговые платежи и перспективу развития экономики.
• Привлечение инвестиций в экономику региона. Деятельность сервейинговой компании позволяет трансформировать пустующий, неиспользуемый, находящийся в плохом техническом состоянии объект недвижимости в бизнес, приносящий приемлемый уровень дохода. В зависимости от пожеланий инвестора ему могут предлагаться различные варианты инвестирования - от строительства нового здания до приобретения стабильно функционирующего бизнес-центра.
• Развитие экономики и повышение престижа региона, рост величины собираемых налогов, решение социальных проблем. Преимущества сервейинговой компании проявляются в развитии экономики региона, росте величины собираемых налогов, что позволяет решать важнейшие социальные проблемы.

Государство, как самый крупный собственник, также может, например, отдать в управление незавершенный объект с условием, что после того, как он будет достроен, полученные от эксплуатации средства будут направляться на финансирование какой-либо строки бюджета.

Государство может преследовать социальные цели: например, поддержку среднего и малого предпринимательства. В этом случае условием будут минимальные расценки на аренду - за счет сокращения доходов, которые могло бы получить само государство, или даже определенных дотаций.

Государство может передать в управление здание, где расположены какие-либо государственные органы. Получение прибыли здесь не предусматривается вовсе, а за поддержание объекта в хорошем состоянии или улучшение его качественных характеристик, коммунальное обслуживание сервейинговой компании просто выплачивается определенная сумма.

Таким образом, как уже отмечалось, государству выгоднее отдавать свою собственность в руки частной компании, прежде всего, потому, что силами чиновников она управляется неэффективно.

Реализуя профессиональный подход к управлению недвижимостью, сервейинговая компания обеспечивает оптимизацию расходов по техническому обслуживанию, эксплуатации, ремонту, управлению объекта недвижимости, избавление собственника от всех хлопот, связанных с эксплуатацией государственной недвижимости, освобождение от переговоров с проектировщиками, подрядчиками, арендаторами, эксплуатирующим и обслуживающим персоналом, при этом одновременно решается главная цель - обеспечение стабильного гарантированного дохода от вверенных площадей. Эти конкурентные преимущества отличают сервейинг от традиционного управления государственной недвижимостью, являясь залогом успешного применения новой системы.

Есть и еще одна, весьма важная, как в экономическом, так и в социальном аспектах задача, решению которой способствует сервейинговая система управления объектами недвижимости государственного собственника – это развитие малого и среднего предпринимательства. Несмотря на сложные современные российские условия, спрос на услуги сервейинговых компаний продолжает с каждым годом расти.