По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.
По своей юридической природе он является консенсуальным (поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям);
- возмездным,
- взаимным (или двусторонне обязывающим).
Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Согласно ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, земельные участки, и все что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие гос регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
В договоре продажи недвижимости должны в обязательном порядке быть четко прописанысущественные условия:
- данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т.д. Обычно списываются из документов, подтверждающих право собственности (из Свидетельства о регистрации права собственности). Если же предметом договора является земельный участок, то это правило достигается приложением к договору технического паспорта, содержащего описание объекта, его площадь, кадастровый номер и схему месторасположения. При невозможности индивидуализировать объект недвижимости по его описанию в договоре, договор купли-продажи считается незаключенным.
- цена передаваемой по договору недвижимости. Если уж мы что-то покупаем или продаем – надо же знать, сколько мы за это выручим?
- перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Без этих условий (даже без какого-то одного) договор считается не заключенным.
Также стороны составляют передаточный акт к договору купли-продажи квартиры, в котором стороны подтверждают, что обязательства, установленные договором купли-продажи квартиры выполнены полностью, что расчет произведен, стороны не имеют друг к другу претензий по существу договора и порядку его исполнения.
Продавец обязан:
- зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в регистрационном органе (Росреестр);
- передать недвижимое имущество покупателю в срок, установленный договором; свободной от прав третьих лиц и вместе с передаточным актом. Момент подписания передаточного акта и является моментом исполнения продавцом своей обязанности.
Покупатель обязан:
- оплатить обусловленную договором цену (на практике оплата производится не наличными, а банковским переводом),
- зарегистрировать переход права собственности,
- принять по передаточному акту переданную ему недвижимость и подписать его. Момент подписания передаточного акта покупателем и является моментом исполнения покупателем своих обязанностей.
ГК РФ отдельно выделяет договор продажи предприятия.
Договор продажи предприятия – это соглашение, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности, означает, что в его состав входят все виды имущества, которые используются для его работы: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, прочие объекты, неразрывно связанные с землей (ж/д пути, линии электропередач и т.д.), права требования, долги, а также исключительные права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания).
Договор продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости:
– он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю.
– продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов. Поэтому ГК РФ определяет особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка.
- состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.
В продажи недвижимости оценку производят профессиональные оценщики, а здесь – путем инвентаризации.
При продаже в составе предприятия долгов происходит перевод этих долгов на покупателя. Соответственно кредиторы должны дать согласие на перевод долга.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему