Договор коммерческого и социального найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения – это соглашение, согласно которому  одна сторона - собственник жилого помещения (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю – физическому лицу) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Отсюда специфика субъектного состава и цель наема. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права - собственник жилого помещения. В качестве нанимателя выступает только гражданин. ЮЛ жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основе договора аренды. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (своих сотрудников и т.д.). Постоянно проживающие с нанимателем граждане (необязательно члены семьи) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями. Однако в этом случае наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

По своей юридической характеристике договор является:

- консенсуальным;

- возмездным, т.е. наниматель оплатит, как правило, ежемесячно за пользование;

- двусторонне обязывающим (или взаимным), что означает, что наймодатель обязуется предоставить жилое помещение, а наниматель обязан осуществлять плату за пользование им.

Существенным условием договора является только его предмет – жилое помещение. Жилым помещением по жилищному закону признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.

Цена и срок договора не являются его существенными условиями. Цена (плата за жилое помещение) устанавливается по соглашению сторон. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Срок договора определяется сторонами. При этом он не может превышать 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

Договор найма жилого помещения подразделяется на три вида:

- Договор социального найма жилого помещения – соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения, находящегося в собственности России, субъекта Федерации или муниципального образования (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Он носит бессрочный характер и предоставляется, как правило, малоимущим гражданам для постоянного места жительства. Он регулируется исключительно ЖК РФ.

- Договор найма специализированного жилого помещения – это, например, проживание в общежитиях, это предоставление во временное пользование жилого помещения беженцам и переселенцам, это жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Они как правило заключаются не на конкретный срок, а на событие, при наступлении которого договор считается прекратившим. Например, помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их обучения. С момента окончания обучения договор расторгается автоматически.

- Договор коммерческого найма – это отчетливо выраженное гражданско-правовое, предпринимательское соглашение,  в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения (гражданин или ЮЛ - наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.

Наниматель вправе:

– вселять новых членов семьи без согласия наймодателя, вселять временных жильцов с предварительного уведомления наймодателя. При вселении несовершеннолетних граждан такого согласия не требуется;

– с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем, в любое время расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца;

– по истечении срока договора на приоритетных началах заключить его на новый срок;

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель также обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, за коммунальные услуги, осуществлять текущий ремонт и освободить помещение при прекращении договора.

Наймодатель обязан:

– передать нанимателю свободное (в юридическом и фактическом смыслах) жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

– осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором;

– не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По общему правилу, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение от наймодателя к третьему лицу не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.