Право собственности на недвижимое имущество определяется по законодательству страны, на территории которой находится недвижимое имущество
Предоставление в России национального режима иностранным гражданам и лицам без гражданства действует и в отношении права собственности. Указанные лица могут приобретать и отчуждать имущество, отдавать его в залог, осуществлять право владения, пользования и распоряжения на равных основаниях с российскими гражданами и юридическими лицами за изъятиями и ограничениями, установленными федеральными законами.
Основные ограничения касаются прав собственности на землю. Согласно Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения 2002 г. иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства не могут приобретать земельные участки из земель с/х назначения в собственность. Им может предоставляться только право аренды.
Согласно Закону иностранные юридические лица, иностранные граждане и лица без гражданства, а также российские юридические лица с таким иностранным капиталом отнесены к числу лиц, которые обязаны произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут им принадлежать на праве собственности (ст. 5 этого Закона).
Не могут находиться в собственности иностранных граждан и юридических лиц участки недр, континентального шельфа, лесного фонда, они могут быть предоставлены им только на правах пользования или аренды при условии, что эти лица наделены правом заниматься соответствующей деятельностью.
Не могут находиться в собственности иностранцев земельные участки, предоставляемые членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ.
Эти положения установлены ЗК РФ. Кроме того:
- иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные ЮЛ не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Перечень приграничных территорий устанавливается Президентом РФ. (объекты стратегического значения, военные объекты, закрытые территориальные образования);
- право преимущественной покупки и аренды земельных участков предоставляется иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в случаях, когда они являются собственниками зданий, сооружений и строений, находящихся на чужом земельном участке, но ЗК РФ установлены определенные ограничения. Кроме того, Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений и сооружений, на которые это правило не распространяется (п. 5 ст. 35 ЗК РФ);
- иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам могут предоставляться земельные участки для строительства, за исключением случаев, когда участки находятся на приграничных и иных особо установленных территориях;
- в случаях приватизации установлены ограничения в отношении приобретения иностранцами прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности иностранных лиц.
Земельные участки, находящиеся в гос. или мун. собственности, могут предоставляться иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным ЮЛ в собственность только за плату, размер которой установлен ЗК РФ.
Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам предоставляется право аренды с/х з/у, но за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ (п. 1 ст. 22). Такие арендаторы не имеют права на льготы и привилегии, которые предоставляются российским сельскохозяйственным товаропроизводителям, а также на государственную финансовую поддержку.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные ЮЛ - собственники зданий и сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в гос. или мун. собственности, имеют право на приобретение этих земельных участков в собственность в порядке, установленном ЗК РФ. Это положение не распространяется на участки, находящиеся на приграничных территориях, участки, изъятые из оборота, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд, участки, в отношении которых установлен запрет приватизации (п. 9 ст. 36 ЗК РФ).
В отношении возможности приобретения иностранцами права собственности на недвижимость, и в первую очередь на земельные участки, в ряде стран установлены запреты или ограничения.
В Канаде в некоторых провинциях ограничиваются права иностранцев на покупку земли (так, в Альберте иностранцы и компании под иностранным контролем не имеют права покупать и владеть землей, в Саскачеване ограничивается размер сельскохозяйственных земельных участков, которые могут быть проданы иностранцам).
В Финляндии отделения иностранных компаний и компании, в которых иностранным лицам принадлежит более 20% (в отдельных случаях более 40%) акций, не имеют права без разрешения Государственного Совета приобретать или продавать недвижимость на срок более двух лет.
В некоторых странах продажа земельных участков не допускается, в США покупка иностранцами недвижимости, особенно земли, ограничивается законами большинства штатов.
В ряде стран для покупки земли иностранцами требуется получение разрешения местных или центральных органов (в Австралии, Австрии, Дании, Швейцарии - с некоторыми изъятиями), требуется разрешение на приобретение недвижимости: на Кипре - Совета министров Кипра, в Польше - министра внутренних дел Польши, в странах Балтии - различных иных органов. Сошлемся в качестве примера на законодательство Литвы.
Запрещено приобретать землю на курортах, взморье, на территории национальных парков и в ряде других случаев. Землю разрешено продавать только иностранным субъектам, отвечающим критериям "европейской и трансконтинентальной...", т.е. из числа государств - членов ЕС, или государств, заключивших соглашения об ассоциации с ЕС, или государств, бывших в момент принятия закона членами Организации экономического сотрудничества и развития (OECD) или Североатлантического пакта (НАТО). Из этого перечня следует, что не допускается покупка земли лицами из России и других государств СНГ.
Порядок и условия приобретения за рубежом российскими гражданами, предприятиями и учреждениями, а также государством недвижимого имущества полностью определяется законодательством страны местонахождения этого имущества. Покупатели, а также арендаторы должны самым тщательным образом выполнять предписания этого законодательства (правила регистрации земельных участков в земельных кадастрах и др.). При этом необходимо проверять, не имеются ли в отношении земельного участка какие-либо обременения, в частности сервитуты (право прохода других лиц, проживание и т.д.), не заложено ли соответствующее имущество и т.д. Игнорирование таких обстоятельств может привести к неблагоприятным последствиям для российского покупателя или арендатора имущества.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему