Факторы, по которым производится выбор стройплощадки

1.     ИТР и рабочие (наличие,  зарплата, стабильность рабочей силы, прожиточный минимум)

2.     Налоги (на предпринимательство, имущественный, на предприятие, на личное имущество, на инвестиции)

3.     Окружающая среда (стандарты, законодательства, качество воды, топлива, экологическое воздействие на среду, отношение общественности)

4.     Климатические условия (количество осадков, скорость и направление ветра, затраты на отопление, температура воздуха, влажность)

5.     Инфраструктура (система безопасности, охрана собственности, дороги, местные возможности обеспечения сырьем, наличие и стоимость энергии, тепла, воды, вывоз отходов)

6.     Общие условия (геологические, сейсмические, транспортные схемы, природные ресурсы)

7.     Условия перевозки грузов (состав, стоимость, перспективы)

8.     Демографические проблемы (условия жизни, традиции и религия, условия отдыха).

По законодательству независимо от форм собственности и источника финансирования ПСД может разрабатываться только после получения решения органов местного самоуправления о предварительном согласовании месторасположения объекта. Эти работы выполняет заказчик, в ряде случаев может выполнять генеральный проектировщик, можно привлекать территориальные проектные организации.

Для получения согласия на дальнейшую подготовку и разработку проекта заказчик представляет в органы местного самоуправления ходатайство (декларацию о намерениях) о предварительном согласовании места размещения объекта. Декларация кроме информации об инвесторе и месторасположении объекта содержит характеристику объекта.

Место размещения объекта согласовывается с:

1.     Территориальные органы архитектуры и градостроительства

2.     Территориальные органы комитета природы

3.     Территориальные центры Санэпиднадзора

4.     Территориальные органы министерства труда

5.     Территориальные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, бассейновые органы РОСГОРВОДА

6.     Территориальные подразделения РОСЛЕСХОЗа

7.     Территориальные органы РОСКОМРыболовства

8.     Управления и отделы МИНСЕЛЬХОЗПРОДа

9.     Территориальные органы РОСКОМНедра

10.           Территориальные управления ГОСАТОМНАДЗОРа

11.           Территориальные органы ГОСПРОМАТОМНАДЗОРа

12.           Территориальные управления МИНЭНЕРГО

13.           Местные и областные управления связи

14.           Управление ж/д и автодорог

15.           Территориальные органы МЧС

16.           Инженерно-технические службы данного района, ГИБДД и др. местные администрации

Группа по получению разрешительной документации

1.     Начальник группы

2.     Технические специалисты, которые готовят документацию, подробное описание объекта и природные условия стройплощадки, обоснование решений

3.     Юрист, знакомый с правилами получения разрешительной документации

4.     Специалист, следящий за соблюдением сроков получения документов

5.     Представитель по связям с общественностью, контролирующий охват разрешающими свидетелями всех проблемных аспектов осуществления проекта на выбранной стройплощадке

При положении заключения принимается решение о предварительном согласовании места расположения объекта и создается комиссия по выбору земельного участка на местности. В комиссию входят:

-       заместитель главы администрации, ведает вопросами кап. строительства

-       главный архитектор

-       инспектирующие службы: САНЭПИДНАДЗОР, ГОСПОЖНАДЗОР, комитет по окружающей природе и окружающей среды, земельный комитет (постоянные представители)

-       временные представители: заказчик, ген. проектировщик, владельцы земельных участков, которые будут изыматься, генподрядчик, представители управления ж/д, а/д, электрических сетей, инженерных коммуникаций.

В соответствии с Земельным Кодексом земельные участки могут находится в собственности граждан, юридических лиц, государства, могут быть в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении, ограниченном пользовании чужими участками (сервитут), в аренде, в безвозмездном пользовании.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их компетенции. Предоставление земель для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию, причем предоставление участков осуществляется :

1.     без предварительного согласования мест размещения объектов (без декларации о намерениях)

2.     с предварительным согласованием мест размещения объектов

Предоставление земельных участков под строительство в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) для индивидуального жилищного строительства, коттеджного строительства. С предварительным согласованием места размещения объектов земля предоставляется в аренду на время строительства. После сдачи в эксплуатацию земельный участок можно оформить в собственность. Для государственных, муниципальных органов земля выделяется в постоянное (бессрочное) пользование.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, выкупаются по рыночной стоимости. Существует нормативная стоимость земли = 200 х ставку земельного налога – применяется только для изъятия налога на собственность. Во всех других случаях действует рыночная стоимость.