Упорядочение правового регулирования отношений собственности в жилищно-коммунальном хозяйстве на уровне муниципалитета, инвестора и населения. Стимулирование создания объединений собственников жилья

В правительственной программе реформирования ЖКХ делается акцент на проблемах, связанных с отношениями собственности в жилищно-коммунальной сфере.

Обособление функций собственника является обязательным условием формирования эффективной системы управления муниципальным имуществом. Органы местного самоуправления, являясь собственником имущества в жилищно-коммунальном хозяйстве, обязаны организовать квалифицированное управление этим имуществом. Для этого они должны нанимать такие управляющие организации (муниципальные предприятия или организации другой формы собственности), которые будут самостоятельны в принятии управленческих решений при контроле со стороны собственника.

Договорные отношения в сфере ЖКХ представляют собой экономическую и правовую основу взаимоотношений органов местного самоуправления и других собственников объектов жилищно-коммунального хозяйства, выступающих в роли "заказчика" на жилищно-коммунальное обслуживание, и организациями жилищно-коммунального хозяйства, выполняющими функции "подрядчика", и позволяют увязать интересы собственника, организации жилищно-коммунального хозяйства и потребителя услуг.

В настоящее время в муниципальных образованиях достаточно часто функции служб заказчика возложены на жилищно-эксплуатационные или многоотраслевые жилищно-коммунальные хозяйства. В этом случае происходит совмещение функций заказчика и подрядчика по выполняемой ими производственной деятельности. Обосновывается это недостаточностью бюджетного финансирования, возможностью оперативного перераспределения финансовых средств, материальных и людских ресурсов внутри предприятия с одного вида деятельности на другой.

Всё это приводит к формальной процедуре заключения договоров, исключает объективный контроль выполнения договорных обязательств, применение экономических санкций и в результате — к неэффективному расходованию финансовых ресурсов, снижению качества работ.

Идея передачи объектов ЖКХ в управление частным структурам уже реализована во многих странах. В нашей стране крупнейший российский проект по приходу частного бизнеса в ЖКХ — ОАО «Российские коммунальные системы» (РКС). Суть проекта состоит в том, что РКС учредит в регионах дочерние структуры, которые в той или иной форме получат в управление снабжающие ресурсами предприятия ЖКХ. Перейти к заключению соглашений на условиях концессии РКС обещает после разработки и принятия соответствующего законодательного акта.

На местах компания РКС создает два типа структур — региональные операторы и сервисные филиалы. В задачи последних войдёт эксплуатация и техобслуживание объектов ЖКХ, переданных в аренду первым. Заметим, что сначала средства обслуживания коммунальных объектов и вся вновь создаваемая в рамках РКС инфраструктура будет принадлежать сервисным филиалам и только спустя определенное время передаваться региональному оператору, долевыми совладельцами которого, наряду с РКС, станут муниципалитеты.

Практика показывает, что в случае передачи на местах в аренду акционерным компаниям технологического имущественного комплекса с условием его модернизации, те, в первую очередь, не выполняя взятых на себя обязательств, стараются сформировать собственные основные фонды и имущественный комплекс, чтобы в случае прекращения договора работать на собственном оборудовании и т.п.

На вопросы о том, кто в случае перехода имущества в аренду РКС будет расплачиваться с кредиторами и долгами по налогам, не уйдет ли за долги арендованное имущество в собственность РКС и др., ответов в законодательстве до сих пор нет.

Государство заинтересовано в том, чтобы на рынок услуг ЖКХ пришло как можно больше стратегических инвесторов и при этом правила игры на этом рынке были понятны всем его участникам. Главное — найти паритет интересов муниципалитета, инвестора и населения.

С этой целью 6 февраля 2006 года Правительством Российской Федерации было принято постановление № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Органам государственной власти и местного самоуправления этих городов необходимо до 1 января 2007 провести подготовку к открытым конкурсам по выбору организаций, ответственных за управление многоквартирными домами, собственниками в которых не выбран способ управления или принятые решения не были реализованы в рамках российского законодательства. К 1 июля 2007 года проведение конкурсов должно завершиться.

Существенным потенциалом формирования альтернативных форм управления жилищным фондом и эффективных форм собственности в ЖКХ является создание различных форм объединений собственников, в частности, объединений жильцов в товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Такие объединения смогут контролировать весь процесс коммунального обслуживания, самостоятельно выбирать ту структуру, которая предоставит им наиболее выгодные условия коммунального обслуживания. Кроме того, появляется реальная возможность контролировать расход денег, поступающих за счет оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Однако активно проводящаяся приватизация жилья не привела к возникновению новых эффективных форм управления домовладениями. Формирующиеся на базе кооперативных и вновь построенных домов товарищества собственников жилья занимают пока крайне малую долю рынка ЖКХ.

Основная причина здесь в том, что собственник квартиры (жилья) выпадает из общего ряда источников инвестиций, прежде всего, в силу неопределенности прав собственности на землю под многоэтажной застройкой.

Решение этих вопросов — оформление полных прав собственности, включая долевые права на части здания и земельного участка, и определение перспектив инвестиций, позволило бы привлечь в качестве активных участников реформы ЖКХ частных лиц, в том числе дало бы толчок развитию аренды жилья, как прозрачного и динамичного бизнеса.