Приложение к отчету Б

Документ предоставлен КонсультантПлюс

ОШИБКИ СТОРОН ПРИ АРЕНДЕ ЗЕМЛИ

С. КОНОРЕВА

Конорева Светлана, юрист, г. Санкт-Петербург.

Земля представляет собой объект недвижимости, который имеет особый юридический статус. В соответствии с п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ отношения, связанные с его использованием, находятся под контролем государства и субъектов Федерации. На сегодняшний день в России считается общепринятым тот факт, что земля вне зависимости от формы собственности является общественным достоянием.

Земельные участки могут быть переданы в пользование частных лиц и/или юридических лиц посредством:

1) передачи в собственность;

2) передачи во временное пользование на основании договора аренды;

3) передачи в безвозмездное пользование;

4) передачи в постоянное (бессрочное) пользование.

Поскольку на практике весьма проблематично получить в собственность земельные участки из-за их достаточно высокой стоимости, а безвозмездно использовать землю может лишь ограниченный круг лиц, то все большей популярностью пользуются именно договоры аренды земли, что определяет актуальность выбранной темы.

Однако правовое регулирование, связанное с земельными правоотношениями, далеко от идеала и содержит пробелы и противоречия, что, в свою очередь, порождает большое количество судебных споров. Целью статьи является анализ данных противоречий, а также выявление ошибок, допущенных сторонами при заключении договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка представляет собой разновидность гражданско-правового договора, где одна из сторон (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок во временное владение и пользование за указанную в договоре арендную плату. Данный вид договора является как консенсуальным, так и формальным, если заключается на срок более одного года, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) считается заключенным с момента государственной регистрации. Заключается в письменной форме, согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.

Предметом договора является земельный участок - недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

Сторонами по договору могут являться как физические лица, так и юридические лица. Однако есть одна особенность - арендодателем по договору могут выступать государственные органы в случае, если имущество находится в государственной (муниципальной) собственности.

Правовое регулирование. В настоящее время договор аренды земельного участка регулируется как гражданским, так и земельным законодательством. В гл. 17 ГК РФ определены положения о праве собственности на землю, а в гл. 34 ГК РФ содержатся нормы о договоре аренды. Как указано в п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), особенность регулирования отношений, связанных с землей, состоит в том, что помимо гражданского законодательства к ним применяется и земельное.

Кроме того, в данной сфере присутствует тенденция взаимодействия также земельного и градостроительного законодательства. Так, в п. 2 ст. 7 ЗК РФ сказано, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Так, например, при получении в аренду земельного участка с целью строительства на нем нежилых помещений арендатору необходимо учитывать его разрешенный вид использования, регламентированный ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ).

1. Уже на данном этапе прослеживается большое количество судебных споров, связанных с разрешенным использованием земельного участка. Зачастую как собственники, так и арендаторы земельных участков, приобретенных для целей строительства, не учитывают наличие действующих или планируемых к постройке газопроводов на прилегающих или смежных участках, что существенно ограничивает предполагаемое назначение земельного участка.

Приведем пример из судебной практики.

Ошибка N 1. Отсутствие у застройщика (арендатора или собственника земельного участка) информации о расположенных близлежащих газопроводах и иных опасных объектах, а также сведений о государственных программах, предполагающих строительство таких объектов на соседних территориях.

Коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрела кассационную жалобу по делу N А71-15106/2014 по иску ООО "Газпром трансгаз Чайковский" к ИП Мамаеву Н.Л. об устранении препятствий для безопасной эксплуатации объекта Единой системы газоснабжения.

ИП Мамаев Н.Л. после возведения жилого комплекса и получения свидетельства о праве собственности на него получил еще и судебное решение о сносе построек, нарушающих абз. 4 ст. 32 Закона о газоснабжении, поскольку здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

Дело в том, что здание было построено с нарушением минимальной дистанции в 150 м до действующего газопровода.

При этом суд посчитал не влияющим на результат рассмотрения дела довод ответчика о том, что ему было неизвестно о нарушении им режима охраны зоны минимальных расстояний магистральных газопроводов при строительстве дома, поскольку нахождение жилого дома в недопустимой близости объектов повышенной опасности угрожает жизни и здоровью будущих жильцов.

Казалось бы, противоречивая на первый взгляд ситуация: ответчик имел на руках все необходимые документы для введения здания в эксплуатацию, однако еще задолго до момента строительства спорного объекта недвижимости в области была разработана государственная программа газификации, и именно на соседнем участке предполагалось проведение газопровода. Ошибка ответчика заключается в том, что он не проверил данную информацию перед началом строительства. Застройщик должен был получить все необходимые документы с планом газификации самостоятельно для того, чтобы минимизировать риски в будущем.

Такие документы необходимо заявителю запрашивать перед тем, как взять в аренду или выкупить земельный участок для предполагаемого строительства объектов недвижимости. Согласно п. 1.4 Правил охраны магистральных трубопроводов на местные органы самоуправления возлагается обязанность выдавать сведения о местонахождении трубопроводов заинтересованным лицам.

Существенные условия договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются предмет договора и размер арендной платы.

Предмет. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Следовательно, в договоре должен быть указан конкретный земельный участок, имеющий границы, адрес (местоположение), категория земель, вид разрешенного использования, кадастровый номер, присвоенный органом учета, площадь.

Немало споров возникает относительно предмета договора аренды, а именно, появляются ли у сторон права и обязанности, если предмет договора не согласован. Приведем пример из судебной практики.

Ошибка N 2. Фактическое пользование при незаключенном договоре аренды не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по оплате на общих условиях. Если предмет договора не согласован, а договор является незаключенным, однако у сторон сложились отношения по фактическому использованию земельного участка, с арендатора будет взиматься плата по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ о порядке определения цены в возмездном договоре, в котором цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий.

Аргументы судебной практики. Решение Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-4238/2016.

Истец и ответчик заключили договор аренды земельного участка. Договор вступает в силу с даты его подписания. Договор устанавливает сумму и порядок начисления арендной платы. Однако ответчик, пользуясь земельным участком, не вносил арендные платежи, ссылаясь на незаключенность договора, поскольку участок не был поставлен на кадастровый учет, а, следовательно, предмет договора не был согласован.

Вместе с тем у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

Суд пришел к выводу, что незаключенный договор не влечет возникновения прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля сторон при его подписании. Вместе с тем незаключенность договора аренды при наличии доказательств пользования имуществом не освобождает пользователя от внесения платы за такое пользование.

В силу положений п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В случае арендного использования чужого имущества в отсутствие согласованных контрагентами порядка, условий и сроков внесения арендной платы считаются установленными те, что обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).

Существенное условие - арендная плата. Согласно п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Например, для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата должна быть установлена в договоре, если он был заключен по результатам торгов, или фиксироваться ставками по арендной плате, определяемыми в каждом субъекте, в случае если участок был передан арендатору без проведения торгов, а, предположим, по программе развития территорий и др.

При отсутствии согласованности существенных условий соответствующий договор не считается заключенным.

Ошибка N 3. Если в договоре указан регулируемый размер арендной платы, то при изменении нормативных правовых актов, ее регулирующих, цена изменяется независимо от воли сторон договора.

Дело N А08-7346/2015. Администрация Борисовского района Белгородской области обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ИП Починской В.В. о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка.

В связи с тем что кадастровая стоимость земельного участка увеличилась с 74 200 руб. 00 коп. до 222 700 руб. 00 коп. и, соответственно, увеличился удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м спорного земельного участка с 7,42 руб/кв. м до 22,27 руб/кв. м, размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с 20.02.2013 увеличился с 111 300 руб. 00 коп. до 334 050 руб. 00 коп.

Ответчик возражал против уплаты измененной арендной платы, поскольку полагал, что порядок определения размера арендной платы может быть изменен только соглашением сторон.

Суд первой и апелляционной инстанции удовлетворил требования истца и обязал ответчика исполнить обязательства по оплате.

Кассационная инстанция также не приняла позицию ответчика. Согласно п. 18, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 изменение размера арендной платы в результате изменения нормативных актов, регулирующих порядок и показатели ее расчета, не является изменением условия договора о размере арендной платы, представляет собой исполнение договора, а арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и дополнительного изменения договора не требуется.

Государственная регистрация договора. Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Немало судебных споров возникает по причине того, что договор не регистрируется в надлежащем порядке, однако стороны фактически совершили действия по передаче имущества.

Ошибка N 4. Согласованность существенных условий договора свидетельствует о его заключенности и неприменении норм о неосновательном обогащении. Если стороны пришли к соглашению по существенным условиям, а именно: согласовали предмет договора, размер арендных платежей, но не зарегистрировали договор в Росреестре, это обстоятельство также не исключает обязанности арендодателя по внесению платы за пользование арендованным земельным участком.

Позиции высших судов. Постановление ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, где в п. 14 указано следующее: "Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами".

Выводы.

Обобщая вышеизложенное, договор аренды земельного участка регулируется гражданским и земельным законодательством, причем последним как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов, например, в части разрешенного использования участков, а также размера арендной платы участков, находящихся в собственности субъектов.

При заключении договора сторонам необходимо учитывать:

- разрешенное использование земельного участка, а также наличие ограничений на прилегающих территориях (трубопроводы, системы газо-, водоснабжения), а также уже действующих на момент подписания договора государственных программ по постройке таких объектов;

- фактическое пользование при незаключенном договоре аренды не освобождает арендатора от обязанности по оплате на общих условиях;

- если в договоре указан регулируемый размер арендной платы, то при изменении нормативно-правовых актов, ее регулирующих, цена изменяется независимо от воли сторон договора;

- арендная плата является существенным условием договора и не может быть изменена иначе, как это указано в договоре;

- договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации в зависимости от субъекта и от срока (более одного года).

Если научным руководителем определены разные темы для заданий № 1 и № 2 практики – указать обе.

Не более 15 актов в совокупности. Копии не более двух правоприменительных актов помещаются в приложение к отчету.

Не более 10 работ в совокупности. Копии не более двух научных статей помещаются в приложение к отчету.

Перечень рекомендуемых вопросов содержится в Программе учебной практики.