Договор найма жилого помещения - Гражданское право. Лекции.

Договор социального найма

Договор коммерческого найма

Понятие

По договору социального найма гражданам предоставляются жилые  помещения, принадлежащие государству.

Заключение договора  и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами.

Чтобы получить жилье по договору социального найма -  требуется наличие двух условий – нуждаемость в улучшении жилищных условий и проживание в данном населенном пункте.

Ордер является единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР). Дальнейшие отношения будут складываться на основании договора. Вселение в жилое помещение без ордера означает незаконное занятие жилой площади. Согласно п. 1 ст. 672 ГК жилые помещения в государственном и муниципальном фонде социального использования предоставляются гражданам по договору социального найма.

Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину ордера. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности с целью извлечения прибыли.

господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Стороны

Наймодатель (государство, органы МСУ) и наниматель (физическое лицо)

Наймодатель (собственник жилья) и наниматель

Объект

Изолированное жилое помещение, пригодное для жилья. Объект предопределен ордером. При социальном найме к объекту договора закон устанавливает более высокие требования по сравнению с коммерческим наймом

Изолированное жилое помещение

( жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера). Жилье не обязательно должно быть благоустроенным.

Форма

Что касается договора социального найма, то на практике он, как правило, заключается в устной форме и путем совершения конклюдентных действий: гражданин сдает жилищно-эксплуатационной организации ордер, получает ключи от квартиры и вселяется в нее. Эти действия свидетельствуют о состоявшемся между сторонами соглашении по поводу найма жилого помещения. Что же касается условий договора, в том числе условий об объекте, о плате за жилое помещение и др., то они предусмотрены заранее ордером, законодательством, Типовым договором найма жилого помещения. В практике встречаются и случаи заключения письменного договора до вселения ордеродержателя в жилое помещение.

Письменная

Срок

Бессрочный

Срочный (до 5 лет)

Существен-ные условия

Предмет, плата за жилое помещение, перечень граждан, постоянно проживающих с нанимателем

Предмет, плата за жилое помещение, перечень граждан, постоянно проживающих с нанимателем

Содержа-ние договора

Наймодатель обязан:

1. Предоставить другой стороне - нанимателю жилое помещение для проживания в нем.
2. Разрешить нанимателю приватизацию  занимаемого жилья
3. Дать согласие на обмен жилых помещений, изменение договора

Права наймодателя:

1. Требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.
2.  

Наниматель обязан:

1. Использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное - самостоятельно вносить коммунальные платежи.
2.  

Права нанимателя:

1. Право владеть и пользоваться жилым помещением.
2. Право обмена нанятого помещения, сдачи его  в поднаем (необходимо соблюдение требований законодательства о норме жилой площади на одного человека).
3. Вселять новых членов семьи
4. Сохранять при временном отсутствии жилье за собой.
5. Приватизировать жилое помещение

Наймодатель обязан:

1. Передать нанимателю свободное жилье.

2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилье.

Права наймодателя:

1. Требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.

Наниматель обязан:

1. Использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное - самостоятельно вносить коммунальные платежи (Правилах пользования жилыми помещениями от 2006 г.)

Права нанимателя:

1. Определяются в значительной степени договором.
2. Право обмена нанятого помещения, сдачи его вподнаем (с согласия наймодателя).
3.