Социальный наем. Понятие, основания возникновения и прекращения, характеристики. - Правовое регулирование недвижимости

На предыдущих лекциях мы изучали различные виды объектов недвижимого имущества: нежилая и жилая недвижимость. Жилая недвижимость может находиться в государственной, муниципальной, частной (личной) собственности. Не все граждане РФ в состоянии обеспечить себя жильем, приобрести жилье. А Конституция РФ (часть 3 статьи 40) гарантирует каждому право на жилище. Наем жилого помещения – самостоятельная глава ГК РФ. Нормы о найме жилого помещения детализированы, хотя в основном дублируют ГК в принятом 2004 году новом ЖК РФ. Он же устанавливает понятие договора социального найма жилого помещения.

Договором социального найма жилого помещения признается договор по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение, как правило без установления срока во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом (ст.60 ЖК РФ).

Договор социального найма может быть заключен только с гражданином РФ. Основанием для заключения договора социального найма является нуждаемость гражданина (членов его семьи) в социальном жилье. В РФ осуществляется  учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Нуждающимися признаются малоимущие либо лица право на получение социального жилья которым принадлежит согласно специальных отраслевых законов (инвалиды и т.д.). ЖК РФ устанавливает правила определения нормы предоставления социального жилья. Форма договора социального найма жилого помещения письменная на основе Типового договора,  утвержденного Правительством РФ.

Вопросы расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения регулируются статьей 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Характеристика жилого помещения, которое может быть предметом договора социального найма жилого помещения.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма (статья 65 ЖК РФ).

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма (статья 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Конституция РФ гарантирует каждому гражданину РФ право свободно передвигаться и выбирать место жительства. Чтобы реализовать это право гражданам, проживающим в жилых помещениях на основании договоров социального найма, статьи 72-75 ЖК РФ закрепляют право таких граждан осуществлять обмен такими жилыми помещениями.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Такой обмен осуществляется путем составления единого документа договора об обмене жилыми помещениями, который подлежит утверждению наймодателями сторон. Такое утверждение или отказ в нем должен быть осуществлен наймодателем в  течение 10 рабочих дней со дня обращения в письменном виде, причем отказ в согласовании обмена может иметь место по основаниям прямо, предусмотренными ЖК РФ. Перечень оснований к отказу исчерпывающий.  Отказ  наймодателя в даче согласия может быть обжалован в судебном порядке.