Социальный наем. Понятие, основания возникновения и прекращения, характеристики. - Правовое регулирование недвижимости

На предыдущих лекциях мы изучали различные виды объектов недвижимого имущества: нежилая и жилая недвижимость. Жилая недвижимость может находиться в государственной, муниципальной, частной (личной) собственности. Не все граждане РФ в состоянии обеспечить себя жильем, приобрести жилье. А Конституция РФ (часть 3 статьи 40) гарантирует каждому право на жилище. Наем жилого помещения – самостоятельная глава ГК РФ. Нормы о найме жилого помещения детализированы, хотя в основном дублируют ГК в принятом 2004 году новом ЖК РФ. Он же устанавливает понятие договора социального найма жилого помещения.

Договором социального найма жилого помещения признается договор по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение, как правило без установления срока во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным Кодексом (ст.60 ЖК РФ).

Договор социального найма может быть заключен только с гражданином РФ. Основанием для заключения договора социального найма является нуждаемость гражданина (членов его семьи) в социальном жилье. В РФ осуществляется  учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Нуждающимися признаются малоимущие либо лица право на получение социального жилья которым принадлежит согласно специальных отраслевых законов (инвалиды и т.д.). ЖК РФ устанавливает правила определения нормы предоставления социального жилья. Форма договора социального найма жилого помещения письменная на основе Типового договора,  утвержденного Правительством РФ.

Конституция РФ гарантирует каждому гражданину РФ право свободно передвигаться и выбирать место жительства. Чтобы реализовать это право гражданам, проживающим в жилых помещениях на основании договоров социального найма, статьи 72-75 ЖК РФ закрепляют право таких граждан осуществлять обмен такими жилыми помещениями.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Такой обмен осуществляется путем составления единого документа договора об обмене жилыми помещениями, который подлежит утверждению наймодателями сторон. Такое утверждение или отказ в нем должен быть осуществлен наймодателем в течение 10 рабочих дней со дня обращения в письменном виде, причем отказ может иметь место только по основаниям, прямо, предусмотренными ЖК РФ (перечень оснований отказа исчерпывающий). Отказ наймодателя в даче согласия может быть обжалован в судебном порядке.

Вообще наем жилого помещения – разновидность договоров аренды. Наем жилого помещения – это предоставление собственником (любым, а не только государственным либо муниципальным) жилого помещения за плату любому гражданину, законно находящемуся на территории РФ, и юридическому лицу (в таком случае коммерческий договор будет именоваться договором аренды).

Отличия коммерческого найма жилого помещения от социального:

7. Социальный наем только гражданину, а коммерческий – и юридическому лицу.

8.                   Закрытый строго ограниченный, установленный законом перечень лиц, имеющих право на заключение договора социального найма (причем это могут быть только граждане РФ), в то время как коммерческий наем может быть заключен с любым лицом, в том числе и иностранным гражданином, лицом без гражданства.

9.                   Социальный наем – установленные нормативно размер платы за проживание и норма предоставления жилого помещения, в коммерческом найме - свобода договора.

10.               Социальный наем – смена собственника не влечет изменения или прекращения договора, в коммерческом найме – как правило влечет прекращение договорных отношений, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.