Договор аренды предприятий. - Вопросы и ответы к экзамену по Гражданскому праву РФ

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Источники правового регулирования:

• §5 гл. 34 ГК РФ;
• §4 гл. 34 ГК РФ, если это не противоречит §5 гл. 34 ГК РФ;
• правовой режим предприятия также регулируется ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», «Об ипотеке», «О несостоятельности (банкротстве)» и др.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с последующей государственной регистрацией (ст. 658 ГК РФ).

Срок договора не является существенным условием. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае он может быть расторгнут любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца, в соответствии с общими положениями о договоре аренды.

Существенные условия договора: предмет и цена.

Предметом договора выступает предприятие (любой формы собственности) как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности.

В состав предприятия могут входить:

• основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.);
• оборотные средства (сырье, материалы, продукция);
• исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания);
• права требования и долги. Не могут передаваться по договору аренды права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Цена устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. В соответствии со ст. 654 ГК РФ ее отсутствие влечет признание договора незаключенным.

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду (ст. 657 ГК РФ). Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, не уведомленный об аренде предприятия, вправе заявить те же требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия.

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные правоотношения регулируются Трудовым кодексом.

Арендатор вправе:

• без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные ценности и т.п., но с условием, чтобы не уменьшать стоимость предприятия (ст. 660 ГК РФ);
• без согласия арендодателя вносить в состав предприятия улучшения;
• возмещать расходы на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618—620).