Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, предмет договора, стороны.

Договор коммерческого найма жилого помещения – это договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическая квалификация договора: взаимный, консенсуальный, возмездный, публичный.

Предмет: жилое помещение.

Стороны договора: наймодатель– собственник жилого помещения или управомоченное им лицо; наниматель – гражданин РФ.

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст. 677 ГК РФ) несет сам наниматель.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Срок договора: срочный, определен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный – до одного года и долгосрочный – от одного года до пяти лет. Если срок договора не определен, то договор считается долгосрочным.

Цена (арендная плата). Арендная плата за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению сторон. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.

Содержание договора

Наниматель вправе:

1. Заключить договор на новый срок в приоритетном порядке (ст. 684 ГК РФ);

2.                 Произвести производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение;

3.                 Расторгнуть договор;

4.                 Дать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.

Наниматель обязан:

1.                 Пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии;

2.                 Своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги;

3.                 Производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования;

4.                 Соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные нормы;

5.                 Не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения;

6.                 В случае выезда из жилого помещения наниматель обязан сдать наймодателю помещение в исправном состоянии по акту.

Наймодатель обязан:

1.                 Передать сданное имущество в срок, установленный договором, или в разумный срок;

2.                 Передать имущество со всеми принадлежностями и документами;

3.                 Передать имущество в надлежащем состоянии;

4.                 Передать имущество свободным от прав третьих лиц;

5.                 Произвести за свой счет капитальный ремонт (восстановление основных частей имущества, без которых имущество нельзя использовать по назначению) переданного в аренду имущества;

6.                 Если предусмотрено договором, возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества;

7.                 Если предусмотрено законом или договором, не заключать договор аренды с иным лицом в течении года со дня истечения срока договора арендатором, которому отказал в заключении договора на новый срок (ст.621 ГК);

8.                 Обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Прекращение договора может быть обусловлено:

1.                 Истечением срока договора коммерческого найма жилого помещения;

2.                 Расторжением договора коммерческого найма жилого помещения одной из сторон.

Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке при:

1.                 Невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2. Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

1.                 Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

2.                 В других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.