Аренда недвижимости

Договор аренды недвижимости ГК РФ разделяет на четыре вида. Причем два из них – наем жилого помещения и аренда земельного участка, ГК РФ уделяет внимание обособленно, в отдельных главах ввиду специфики объекта, субъектного состава и содержания договора, регламентирование которых уделяется отдельным отраслям права – жилищному и земельному соответственно. Традиционно два других вида договора аренды – аренды здания или сооружения и предприятия, подпадают под правовое регулирование гражданского права.

Договор аренды здания или сооружения – это соглашение, согласно которому  арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По своей юридической природе договор аренды здания или сооружения, также как и договор аренды предприятия является:

- консенсуальным;

- возмездным (договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы);

- двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку арендодатель обязуется передать здание или сооружение, а арендатор обязан выплачивать арендную плату.

Предмет договора - только здание или сооружение в целом (нежилое помещение, нежилое строение).

В соответствии ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным.

Цена договора - арендная плата – обязательно должна быть установлена в договоре. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным, - правило о восполнении отсутствующей цены договора платой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается при аренде аналогичной недвижимости, не подлежит применению.

Следует обратить внимание на то, что при аренде зданий (сооружений) или нежилых помещений всегда встает вопрос о расходах на коммунальные услуги. Обязанность по оплате коммунальных платежей может быть возложена на арендатора, однако это не является формой арендной платы.

Передача здания или сооружения арендатору имеет два момента: фактический и формальный. Фактическая передача означает предоставление арендатору здания или сооружения во владение и (или) пользование (причем у арендатора возникает обязанность выплачивать арендную плату не с момента заключения договора, не с момента допуска его в арендуемые нежилые помещения, а с момента приобретения фактического владения зданием или сооружением).

Формальный момент заключается в подписании обеими сторонами передаточного акта. Возврат арендованного имущества по окончании договора осуществляется в том же порядке (освобождение арендатором помещений и подписание передаточного акта; соответственно, обязанность арендатора платить арендные платежи отпадает с момента фактического освобождения арендатором арендуемого объекта).

Договор аренды предприятия – это соглашение, согласно которому  арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности, означает, что в его состав входят все виды имущества, которые используются для его работы: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, иные оборотные средства, прочие объекты, неразрывно связанные с землей (ж/д пути, линии электропередач и т.д.), права требования, долги, а также исключительные права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания).

Это и составляет предмет договора.

Размер арендной платы, так же как и предмет, является существенным условием.

Срок аренды предприятия не является существенным условием договора. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. Однако с точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок. В этом случае, согласно ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключения договора аренды предприятия, а также объем расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется, что такая перспектива вряд ли устроит как арендатора, так и арендодателя.

ГК РФ защищает права кредиторов при аренде предприятия.

Так, кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

Передача предприятия, так же как и передача здания или сооружения арендатору осуществляется по передаточному акту, подписываемый сторонами.