Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1.Объект не должен быть уникальным.
2.Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3.Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
-замещения;
-сбалансированности;
-спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
1 этап. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1.Права собственности на недвижимость.
2.Условия финансирования сделки.
3.Условия продажи и время продажи.
4.Местоположение.
5.Физические характеристики.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов
Последовательность внесения поправок:
1.Поправка на условия финансирования.
2.Поправка на особые условия продаж.
3.Поправка на время продажи.
4.Поправка на местоположение.
5.Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода:
1.В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2.В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3.Статически обоснован.
4.Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5.Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1.Различия продаж.
2.Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3.Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4.Зависимость от активности рынка.
5.Зависимость от стабильности рынка.
6.Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему