Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

1 .Метод сравнительных продаж

Основан на сделках, которые проходили в последние 3-6 месяцев.

Основан на принципе замещения (рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный объект недвижимости с подобными полезными свойствами и т.п.).

Метод заключается в анализе фактических сделок купли- продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости.

После анализа продаж сопоставимых объектов недвижимости, проданных в последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости, эксперт- оценщик делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате определяется продажная каждого сопоставимого объекта, как если бы он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту- оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

         Алгоритм действий:

1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке. Источником информации могут быть: собственный архив эксперта- оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор и территориальных комитетов имущества, где осуществляется регистрация сделок купли- продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли- продажи объектов недвижимости. При анализе недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки.

2.Проверка информации о сделках (субъекты сделки действовали экономически рационально и т.д.). Часто на «вторичном» рынке в договоре купли- продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается. Проблема двойной цены- государственная проблема, решаемая в некоторых странах введением законодательных актов, например, муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объекта недвижимости, представленного к продаже или если муниципалитет обнаруживает сделку по цене ниже рыночной, то принимает решение о покупке данного объекта по этой заниженной цене. Особенно тщательно прослеживают сделки между родственниками, головной и дочерней фирмами.

3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый. Корректировка производится в направлении от сопоставимого объекта к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый объект недвижимости превосходит оцениваемый по какому- то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого объекта должна быть увеличена.

Корректировка может осуществляться в трех основных формах:

-долларовые или рублевые поправки- это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта недвижимости ;

- процентные поправки применяются, когда затруднительно определить точные абсолютные величины поправок. Эти поправки обычно используются при поправках на время (между датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и на местоположение.;

- в общей группировке (совокупная поправка) на независимой (+/-) и кумулятивной основе.

         Поправки, влияющие на стоимость объекта недвижимости:

1.    Состав имущественных прав

2.    Условия финансирования

3.    Условия продажи  (обычные или особые закладные, мотивы и знания покупателя и продавца)

4.    Время

5.    Местоположение (экологическая привлекательность, доступ к оживленным магистралям, коммуникации, престижность)

6.    Физические характеристики (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, удобства, функциональная пригодность).

Процесс внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов:

Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то берется отрицательная поправка, т.е. со знаком «минус». Если сравниваемые элементы в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то берется положительная поправка, т.е. со знаком «плюс».

     Варианты соотношений между сопоставимыми объектами:

Вариант 1. Сопоставимый и оцениваемый объекты имеют одинаковые характеристики (объекты идентичны). В этом случае поправки не вносятся.

Вариант 2. Оцениваемый объект на 10% лучше, чем сопоставимый, значит, стоимость сопоставимого объекта должна возрасти на 10%, чтобы отразить эту разницу. Математически это выражается:

Х=1+10%*1=1*(1+0,1)=1,1

Где, Х- стоимость оцениваемого объекта;

1-   цена сопоставимого объекта.

Стоимость оцениваемого объекта определяется умножением цены сопоставимого объекта на 1,1. Процентная поправка составила +0,1, или 10%.

Вариант 3. Оцениваемый объект на 10% хуже сопоставимого объекта, тогда цена сопоставимого объекта уменьшается. Стоимость оцениваемого объекта с учетом этого различия находится из следующего выражения:

Х=1-10%*1=1*(1-0,1)=0,9

Т.о., для определения стоимости оцениваемого объекта цену сопоставимого объекта надо умножить на 0,9. Процентная поправка составила -0,1 или -10%.

2. Метод валового рентного мультипликатора

Часто при сравнении объектов недвижимости применяют отношения дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является валовой рентный мультипликатор (валовой мультипликатор дохода) либо общий коэффициент капитализации.

         Валовой рентный мультипликатор (валовой мультипликатор дохода)- это соотношение между продажной ценой и либо потенциальной валовой выручкой, либо действительной (фактической) валовой выручкой (получаемой от собственности).

         Потенциальная валовая выручка, т.е. выручка, которую можно получить от сдачи на год оцениваемого объекта недвижимости, используется чаще, так как ее относительно просто определить- фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам имеются. Степень же недоиспользования объекта недвижимости, необходимую для расчета действительной валовой выручки, выявить значительно труднее.

         Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах и/или местоположении, то подразумевается, что они отражены в продажных ценах и ставках арендной платы, и поэтому поправки в данном случае не делаются.

Этот метод основан на оценке стоимости объекта путем соотношения продажных цен и потенциального или фактического дохода (получаемого от собственности).

         Выполняются 3 действия:

1.Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта;

2. Определить отношение валового дохода к продажной цене на основе недавних рыночных сделок;

3.Найти стоимость оцениваемого объекта путем перемножения рыночного рентного дохода от него на валовой рентный мультипликатор.

Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ

         Потенциальная валовая выручка, т.е. выручка, которую можно получить  от сдачи на год оцениваемого объекта, используется чаще, т.к. ее относительно просто определить- фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам, как правило имеются.

         Действительная валовая выручка- сумма, полученная после того, как из потенциальной валовой выручки вычитаются процент недоиспользования объекта и безнадежные долги и прибавляются прочие доходы.

3 Метод капитализации дохода

Общий коэффициент капитализации (общая ставка дохода)- основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода.

 Для расчета данного коэффициента тщательно отбираются сопоставимые объекты, имеющие близкие значения оцениваемых потоков доходов. Такой подход позволяет эксперту- оценщику, используя метод прямой капитализации, превратить прогнозируемую прибыль в оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта. Поскольку для сравнения различных объектов недвижимости используются различные единицы сравнения, важно, чтобы оцениваемый и сопоставимый объект выражались в одних единицах измерения.

Метод основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта.

Прямая капитализация  определяется как приведение ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости  путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Пример.

Необходимо определить стоимость магазина, годовая прибыль от которого ожидается на уровне 65000долл.

На рынке недвижимости эксперт- оценщик обнаружил следующие достоверные данные. Данные приведены в долл.

Общий коэффициент капитализации равен 0,115 или 11,5%.

Тогда стоимость оцениваемого объекта (Со) составит:

Со= 65000:0,115= 565,217 долл.

         При использовании этого способа оценки объектов недвижимости должен осуществляться тщательный отбор сопоставимых объектов, характеризующихся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта. В этом случае исключаются недостатки, присущие методу валового рентного мультипликатора. Однако эффективность обоих способов расчета стоимости объектов недвижимости определяется в конечном итоге качеством и достоверностью собранной информации.

         Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина от сопоставимых объектов.