Классификации жилых объектов недвижимости

Рассмотрим классификации жилых объектов недвижимости по следующим основаниям.

1. Маркетинговый подход (в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и уровня их платежеспособности).

Жилье высокой степени комфортности (элитное). В настоящее время уровень элитности жилья в различных городах разный. Однако существуют общие требования к жилью данного типа.

Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:

• место — светлое, чистое. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и хороший вид из окон на воду и/или зеленые насаждения, близость к центру. Местоположение — основной критерий элитности — является и основным фактором ценообразования;

•    материал — дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяется именем архитектора;

•    клубность — важно не только то, где вы живете, но и то, кто живет рядом. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы населения (не представители среднего класса). Социокультурной единицей элитного жилья является именно дом с жильцами (в перспективе — квартал). Число квартир на площадке должно быть не более двух;

•    инженерные сети должны обеспечивать комплексное решение энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования; электрический ввод должен быть двойным. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой эксплуатационный срок;

•    инфраструктура должна включать: подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату; причем все это должно быть закрыто для «внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости, чтобы жильцы могли получить услуги, не выходя за пределы дома;

•    элитное позиционирование дома. Настоящий элитный дом — это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов. Когда жилец такого дома произносит его название, то ему уже не нужно говорить адрес — все и так поймут, о чем идет речь;1

•    управление недвижимостью. Престиж складывается не только из вышеперечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность.

Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:

•    возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; высоту дома до 9 этажей; низкую плотность окружающей застройки;

•    хороший вид из окон; ориентацию окон дома на более чем одну сторону света; обязательное наличие учета розы ветров в проекте дома;

•    индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельца);

•    минимальный размер квартир 50-60 м2, а максимальный определяется заказчиком; высота потолка 2,8-3,2 м; деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны; наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 м2);

•    наличие нескольких санузлов; инженерные коммуникации из металлопластика;

•    высокую степень звуко- и теплоизоляции; деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя; надежные металлические двери;

•    конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо с утеплителем;

•    эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление;

•    круглосуточную охрану. В комплекс охранных устройств входят видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем — все, что позволяет жильцам чувствовать себя дома в полной безопасности;

•    парковку для машин.

Типовое жилье (экономкласс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

Жилье низких потребительских качеств (низший экономкласс). предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортных коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения. Квартиры размещены в первых этажах домов других типов. Заниженные архитектурно-планировочные характеристики.

2.      На основании градостроительных ориентиров выделяют:

•    дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;

•    дома постройки 1917 — конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

•    «сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

•    дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

•    дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

•    современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

3.      В зависимости от материала наружных стен здания различают дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.

4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:

•    первичное — место постоянного проживания;

•    вторичное — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

•    третичное — предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

Сейчас, в начале третьего тысячелетия, в России второе рождение обрела мансарда, которая может быть спроектирована как составная  часть многоуровневой квартиры (в ней можно разместить детскую комнату отдыха, спальню, каминный зал или зимний сад) и как самостоятельная жилплощадь и соответственно может быть зарегистрирована как объект недвижимости.

В последнее время на рынке жилой недвижимости появились дельные дома на крыше — пентхаусы. «Родовые» признаки пентхауса: последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и orpoмная  терраса с ландшафтным дизайном, где могут располагаться басе теннисный корт или фруктовый сад. Обязателен эффектный панорамный вид, площадь не менее 150-200 м. Важно, чтобы весь дом элитным, построенным по индивидуальному проекту.