Девелопмент в управлении недвижимостью

Девелопмент — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий  или участков земли.

Таким образом, девелопмент с точки зрения его материально-вещественного содержания включает в себя две составляющие: проведение строительных или иных работ над зданиями или землей и изменение функционального использования зданий или земли. В то же время девелопмент как особый вид профессиональной деятельности возникает только в условиях рыночных отношений

Суть девелопмента (что буквально переводится как «развитие») — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

— выбор экономически эффективного проекта;

— получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

— определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

— поиск и привлечение инвесторов;

— отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

— реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию.

Девелопер — не тот, кто строит, а тот, кто организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте таким образом, что позволяет вернуть инвестированные в объект ресурсы и получить прибыль от реализации проекта.

При реализации любого проекта девелопер последовательно проходит через три стадии работ:

 Определение возможности реализации проекта развития недвижимости, исходя из:

— долгосрочных тенденций экономического развития (динамики населения, перспектив развития экономики и домашних хозяйств);

— состояния налоговой и финансовой систем и возможной эффективности проекта;

— предложения и спроса на жилую, коммерческую и индустриальную недвижимость;

— возможного и наиболее выгодного места реализации проекта.

Результатом этой стадии является принятие решения о реализации проекта, подача заявки на его реализацию.

Определение условий осуществления проекта и разработка бизнес-плана его реализации:

— определение физических возможностей для реализации проекта (потребности в земельном участке, необходимая инфраструктура, потребность в дополнительных условиях для реализации проекта);

— определение затрат на реализацию проекта, его рентабельное, финансового рынка, подрядных работ, определение возможных источников финансирования (собственные средства, привлекаемые средства инвесторов);

— получение разрешений государственных органов и подготовка позитивного мнения общественности по реализации предполагаемого проекта;

— проведение переговоров с собственником по вопросам получения участка земли, согласование условий предоставления земли под застройку

Результатом данной стадии является получение прав на застройку земельного участка, полный набор разрешений и согласований, определение финансовых ресурсов, имеющихся в распоряжении (с учетом возможности привлечения средств), подготовка участка к реализации проекта, разработка бизнес-плана реализации проекта.

После выполнения всех этих условий проект развития недвижимости принимается к внедрению и начинается следующая стадия.

 Реализация проекта развития недвижимости:

— привлечение финансовых ресурсов (средств инвестиционных институтов, будущих пользователей, банковских кредитов);

— привлечение подрядных проектных и строительных организаций;

— организация финансирования строительства и контроля за его ходом;

— продажа (передача) объекта в эксплуатацию, возврат вложенных финансовых средств.

Таким образом, девелопер является центральной фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, разрешающими его реализацию, перед подрядчиками за своевременное финансирование работ, наконец, перед потребителями его продукции.