Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:
• социальные:
− базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
− тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;
− тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
− стиль и уровень жизни.
• экономические:
− общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
− факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
− факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
• физические:
− климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
− экология;
− сейсмические факторы.
• политические (административные):
− политическая стабильность, безопасность;
− налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
− зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
− строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
− услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
− наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.
Ко второму уровню относятся следующие факторы:
• местоположение:
− по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т. п.);
− наличие и состояние коммуникаций;
− наличие объектов социально-культурного назначения;
− размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
• условия продаж:
− особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей
− условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.
К третьему уровню относятся следующие факторы:
• физические характеристики:
− физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
− качество строительства и эксплуатации;
− наличие коммунальных услуг;
− функциональная пригодность;
− привлекательность, комфорт.
• архитектурно-строительные:
− стиль, планировка, конструкции и т. д.;
− объемно-планировочные показатели и др.
• финансово-эксплуатационные:
− эксплуатационные расходы;
− стоимость строительства;
− доходы, генерируемые объектом недвижимости.
Поможем написать любую работу на аналогичную тему