Формы предоставления государственной и муниципальной собственности во владение и использование другим организациям

Государственная и муниципальная собственность могут передаваться во владение и использование другим организациям на правах аренды, доверительного управления, оперативного управления, хозяйственного ведения, безвозмездного пользования.

С юридической точки зрения хозяйственное ведение и оперативное управление являются особыми вещными правами на недвижимость, аренда и доверительное управление – ограничениями (обременениями) права собственности.

Выбор той или иной формы использования недвижимости определяется рядом факторов, из которых главный – достижение целей управления.

В мировой и отечественной практике аренда допускается при осуществлении любой предпринимательской деятельности, не запрещенной законом, и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности, т.е. в качестве объектов аренды могут быть взяты, в том числе у государства:

а)           земельные участки и другие обособленные природные объекты;

Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

б)           предприятия и  другие имущественные комплексы;

в)           отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент;

г)            иные виды имущества, сырье, продукция, другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи);

д)           права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Законом могут быть установлены ограничения или конкретные объекты, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Право сдачи в аренду принадлежит собственнику объекта аренды или же лицу, уполномоченному законом или собственником заключать договор аренды.

Целесообразность передачи недвижимости в аренду определяется следующими факторами:

¨                 недвижимость не используется собственником в текущей хозяйственной деятельности, т.е. не приносит дохода;

¨                 недвижимость используется собственником, но приносит убытки по структурно-технологическим причинам;

¨                 недвижимость не может быть вовлечена в хозяйственный оборот по экономическим причинам (например, не хватает оборотных средств для организации производства).

Преимущества аренды как формы управления заключается,

во-первых, в стабильности получения дополнительного дохода,

во-вторых, в возможности использовать недвижимость в будущем для развития собственной хозяйственной деятельности, когда изменятся внешние условия.

Вместе с тем денежные поступления от использования объектов распределяются в долгосрочном периоде.

Объекты муниципальной недвижимости могут быть переданы в аренду, как правило, любому физическому или юридическому лицу на основании торгов. Передача может осуществляться:

1) по конкурсу, когда использование недвижимости предполагает наличие определенных условий, связанных с функциональным назначением выставляемых на конкурс нежилых помещений;

2) на аукционе, когда от арендатора не требуется выполнения никаких дополнительных условий, кроме внесения арендной платы и использования имущества в соответствии с его назначением;

3) по факту пользования – при изменении или прекращении вещных прав, приведших к необходимости оформления договора аренды:

а) при приватизации муниципального имущества,

б) при окончании срока действия правоустанавливающих документов,

в) в порядке правопреемства.

Договор заключается на основании имеющихся условий пользования;

4) как внеконкурсная передача – в исключительных  случаях, перечень которых, как правило, содержится в местных нормативных актах, регулирующих процесс передачи прав на недвижимость.

Нежилые помещения могут быть переданы в безвозмездное пользование:

×       муниципальным унитарным предприятиям, муниципальным учреждениям и организациям в случае нецелесообразности передачи им данного недвижимого имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление;

×       юридическим лицам – некоммерческим организациям и физическим лицам, которым муниципальное образование в соответствии с законом обязано оказывать содействие в организации их деятельности;

×        муниципальным бюджетным организациям, осуществляющим социально значимую деятельность в интересах жителей муниципального образования;

×       органам государственной власти и местного самоуправления.

По окончании действия договора безвозмездного пользования о дальнейшем использовании недвижимого имущества принимает собственник.

Одним из способов использования государственного имущества является передача его по договору на определенный срок в доверительное управление.

Объектами доверительного управления могут быть имущественные комплексы предприятий, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументальными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Как правило, учредителем доверительного управления является собственник имущества. В качестве доверительного управляющего могут выступать индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

Передача госимущества в доверительное управление не влечет одновременного перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Законодательно установлено, что срок доверительного управления госимуществом не должен превышать пять лет.

На период осуществления доверительного управления заключается в письменной форме договор доверительного управления имуществом. В таком договоре должны быть указаны следующие существенные условия:

ü состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

ü наименование юридического лица (органа или представителя государства), в интересах которого осуществляется управление имуществом;

ü размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором.

Передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Формой контроля доверительного управляющего является представляемый им отчет о своей деятельности в сроки и порядке, установленных договором доверительного управления имуществом.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы, либо действий учредителя управления.