Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».
В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь с землей и государственная регистрация всех объектов, обозначенных в статье. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
К недвижимости относятся предприятия как имущественные комплексы. Статья 132 ГК РФ приравнивает к недвижимому имуществу предприятие:
«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».
По происхождению различают объекты недвижимости:
- созданные природой без участия человека;
- являющиеся результатом труда человека;
- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
Некоторые виды недвижимости могут юридически переходить в движимое имущество.
Часто при совершении сделок с объектами недвижимости может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например права аренды, сервитуты и др.
В частности, сервитут – это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд….».
С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.1).
Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные объекты недвижимости (постройки), обладают родовыми признаками:
1. Стационарность, неподвижность;
2. Материальность - натурально-вещественная и стоимостная форма функционирования;
3. Долговечность.
Кроме родовых выделяют и частные признаки: разнородность, уникальность, неповторимость и др.
Рис. 1.1. Сущностные характеристики объектов недвижимости
Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Стадии жизненного цикла объекта недвижимости: предпроектная – проектная – строительство – эксплуатация – закрытие.
Жизненный цикл объекта недвижимости включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.2).
Все объекты недвижимости (кроме земли при нормальном ее использовании) подвержены износу.
Износ – потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации (нормальный и индивидуальный физический износ).
Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.
Внешний (экономический) износ – снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.
Физический и функциональный износ могут иметь устранимый и неустранимый характер, внешний износ всегда характеризуется как неустранимый.
Накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости (рис. 1.2).
 |
*Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования (перестройки), модернизации или изменения условий
**Отражает возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т.д. Может быть больше или меньше, чем фактический возраст
Рис. 1.2. Срок жизни объекта недвижимости
Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности выглядит как совокупность следующих этапов:
- приобретение (покупка, постройка, наследование и др.);
- владение и пользование в определенном периоде;
- управление объектом;
- извлечение прибыли, удовлетворение потребности;
- распоряжение собственностью;
- множественная смена собственников, владельцев, пользователей;
- распоряжение вещными правами на объект;
- изменение функционального назначения объекта;
- прекращение права собственности: продажа, национализация и др.;
- конец экономической жизни объекта;
- государственная регистрация прав и сделок (смена собственника).
Поможем написать любую работу на аналогичную тему