Основные понятия жилой недвижимости. Право собственности в жилищной сфере.

         Поскольку рынок жилой недвижимости является наиболее развитым сегментом рынка недвижимости, основная масса сделок с участием агентств недвижимости приходится именно на жилую недвижимость. В связи с этим, в рамках данной темы будет уделено внимание основным понятиям жилой недвижимости, а также особенностям операций с ней.

Понятие недвижимого имущества в жилищной сфере.

Жилое помещение – это помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, техническим и иным требованиям.

Объектом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность для постоянного проживания означает возможность проживания в помещении в течении всех сезонов, поэтому не признаются жилыми помещениями дачные некапитальные строения, по общему правилу не предназначенные для проживания зимой. Не относятся к жилым помещениям различные временные сооружения типа бытовок, вагонов, сборно-разборных домиков и т.п., поэтому выселение из таких объектов должно регулироваться не правилами договора найма, а правилами договора аренды.

Законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств.

В жилых помещениях выделяют:

- общую площадь – то есть площадь всех жилых комнат и вспомогательных помещений (кухня, балкон и т.п.) в границах одного жилого помещения;

-         жилую площадь – включает только жилые комнаты.

Выделяют следующие виды жилых помещений:

-         жилой дом;

-         квартира;

-         жилая комната.

Жилой дом – это здание (строение), в котором жилыми помещениями занята вся полезная площадь или более половины полезной площади.

Квартира – это конструктивно обособленная часть жилого дома (здания) предназначенная для проживания и имеющая отдельный выход на улицу или на лестничную клетку.

Жилая комната – это конструктивно обособленная неделимая часть квартиры, предназначенная и используемая для постоянного проживания.

Право собственности в жилищной сфере.

         Формы собственности могут быть следующие:

-         индивидуальная собственность – недвижимость принадлежит одному человеку;

-         долевая собственность;

-         общая совместная собственность;

-         общая долевая собственность.

В случае если участниками общей совместной собственности не достигнуто соглашение об условиях ее раздела, любой из собственников вправе подать исковое заявление в суд с требованием о выделе доли или компенсации за меньшую долю.

Если владелец доли в общей собственности хочет продать ее третьему физическому или юридическому лицу, то он сначала должен предложить ее другим собственникам общей собственности и, только после их письменного отказа, совершить сделку. В этом заключается право преимущественной покупки доли. При этом, согласно статьи 250 ГК РФ:

-         цена и прочие условия должны быть равными (кроме случая продажи с публичных торгов);

-         продавец доли обязан письменно известить других участников общей собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а те обязаны дать письменный ответ в течении 30 дней со дня извещения.

Аналогичные действия следует совершать при отчуждении доли по договору мены.

Преимущественное право покупки может быть обойдено через оформление договора дарения, либо через назначение завышенной цены (при этом с реальным покупателем ведутся переговоры о реальной цене).

Совместная и долевая собственность.

         1) Долевая собственность – используется обычно при приватизации коммунальных квартир, дает возможность закрепить за каждым жильцом комнату. При этом, как правило, каждый собственник получает неравную долю квартиры, что и указывается в документах.

         2) Общая совместная собственность – в этом случае недвижимостью владеют два или более лиц – собственников, причем индивидуальная доля каждого из них не определяется.

         3) Общая долевая собственность – отличается от долевой собственности тем, что доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (идеальными). Например, каждый из четверых проживающих в квартире членов семьи получает право на ¼  долю квартиры.

Имущество супругов.

Согласно статьи 34 Семейного Кодекса РФ, любое имущество, нажитое супругами в период брака, является их общей совместной собственностью, независимо от того на имя кого из них оно приобретено. Все исключения из этого правила должны быть оговорены в брачном договоре (контракте), который может быть заключен как до свадьбы, так и в любой момент супружества, вплоть до вступления в силу решения суда о расторжении брака.

Для того, чтобы один из супругов мог распорядиться имуществом, принадлежащим обоим на праве общей совместной собственности, требуется нотариально заверенное заявление другого супруга или его личная явка в органы государственной регистрации.

Таблица 5.

Случаи возникновения совместной собственности на имущество супругов.

Дееспособность.

         Сделки с недвижимым имуществом должны осуществляться дееспособными лицами. В случае заключения сделки недееспособным лицом, она признается недействительной. Категории не полностью дееспособных лиц перечислены в главе 3 части 1 ГК РФ.

         1) Полностью недееспособные. Если по состоянию психики или в связи с соответствующим заболеванием, человек не понимает значение своих действий или не способен руководить ими то по решению суда, он может быть признан недееспособным. Ему назначается опекун, который может, с разрешения муниципальных органов опеки и попечительства, совершать сделки с недвижимостью от имени опекаемого. Через 5 лет производится переосвидетельствование таких граждан и суд может восстановить человека в правах и отменить опеку. Проверить данные о дееспособности можно через местный психоневрологический диспансер, канцелярию суда, по городской базе данных.

         2) Ограниченно-дееспособные – граждане злоупотребляющие алкоголем, наркоманы и токсикоманы, если они в результате злоупотребления попали в тяжелое материальное положение. Ограничение дееспособности производится в судебном порядке, и таким гражданам назначается попечитель. Распоряжаться имуществом они не имеют права. Проверка может быть осуществлена через наркодиспансер, канцелярию суда, базу данных.

         3) Граждане, находящиеся под патронажем. По просьбе гражданина (преклонного возраста, тяжелобольного, малограмотного, бывшего детдомовца) муниципальный орган опеки и попечительства назначает ему помощника, который с согласия патронируемого или по доверенности, может помогать ему совершать сделки по распоряжению имуществом. Информацию о наличии патронажа можно получить в муниципальных органах опеки и попечительства.

Группа риска.

         В связи с большим количеством преступлений, связанных с недвижимостью, принадлежащей социально-незащищенным слоям населения в ряде городов (в частности в Москве) на уровне местного законодательства  введено понятие «группа риска». К гражданам группы риска относятся:

         1) Одиноко проживающие пенсионеры (мужчины, достигшие 60 лет, женщины – 55 лет). К ним не относятся лица, получившие право на досрочную пенсию, а также, достигшие указанного возраста, но проживающие вместе, а также не зарегистрированные по адресу отчуждаемой жилплощади.

         2) Инвалиды первой и второй группы без права работы, необязательно проживающие одиноко.

         3) Несовершеннолетние (малолетние 0 – 14 лет, несовершеннолетние 14 – 18 лет). Распоряжение имуществом детей и подростков осуществляют их законные представители – родители, опекуны, попечители, усыновители. Дети, достигшие 14 лет должны дать письменное согласие на совершение сделки. Во всех случаях, когда отчуждается недвижимое имущество, требуется согласие органа опеки и попечительства.

         4) Недееспособные, ограниченно дееспособные и патронируемые.

         Совершение сделок по отчуждению недвижимости, за исключением договоров пожизненного содержания с иждивением указанными категориями граждан (там где приняты соответствующие местные нормативные акты) возможно только с письменного согласия муниципальных органов опеки и попечительства. На граждан третьей и четвертой категории из приведенного списка распространяется действие федерального законодательства.

Доверенности.

         При совершении сделки с участием риэлтерской фирмы, как правило используются доверенности на совершение сделок с недвижимостью. Выделяют следующие виды доверенностей.

         1) Общая генеральная доверенность – предполагает, что один гражданин доверяет другому совершать от своего имени любые действия (не противоречащие закону) с принадлежащим ему имуществом.

         2) Специальная генеральная доверенность – выдается для совершения разных юридически значимых действий с одним объектом недвижимости (например, один гражданин доверяет другому продать принадлежащую ему квартиру, для этого собрать справки, поставить подписи у нотариуса, пройти государственную регистрацию и т.п.). Как правило именно такая форма доверенности используется риэлтерами.

         3) Разовая доверенность – дает возможность совершить только одно действие, например, приватизировать квартиру.

         4) Хозяйственная по форме М-2 – дается представителю юридического лица, для представительства интересов этого лица, получения товарно-материальных ценностей и т.п. Такая доверенность не является нотариально заверенной. Сделка с недвижимостью с использованием такой доверенности может быть признана недействительной в случае, если руководитель юридического лица не подтвердит полномочий его представителя.