Общие особенности сделок с недвижимостью.

         В рамках данной темы будут рассмотрены общие особенности сделок с недвижимостью

1. Первая особенность вызвана значением земли и тесной связью с ней находящихся на ней объектов: предприятий, зданий, сооружений, которые не могут быть отделены без нарушения вида и цели вещи, что требует учета особенностей отчуждения как этих объектов, так и находящихся под ними земельных участков. Проблема связана с тем, что неразделимые с физической точки зрения объекты (например, здание и земельный участок), могут быть разделены с юридической точки зрения (принадлежать разным лицам). В России такая ситуация встречается повсеместно в связи с неопределенностью права собственности на землю.

         В статьях 549 - 558 ГК РФ определяются особенности купли-продажи объектов недвижимости: при продаже зданий сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже если в договоре  специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли.

         Сложности возникают когда земельный участок принадлежит не собственнику - продавцу недвижимости, а другому лицу, а также в случае “самостроя”.

         По закону покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости – здания, сооружения. При этом не требуется согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом.

         В случае, если предметом купли продажи является только земельный участок (без связанных с ним объектов недвижимого имущества) к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях определенных договором продажи.

         2. Вторая особенность вызвана существованием правоотношений, предметом которых могут быть только недвижимые вещи. Например, такие правила предусмотрены в договорах купли-продажи, мены, дарения при установке сервитутов. Сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью. Может устанавливаться на основании договора между собственником недвижимости (или законным владельцем) и другим лицом (право прохода, проезда и т.п.).

         Специальным законом определяется залог недвижимости - ипотека. Ипотека предоставляет кредитору реальные гарантии удовлетворения его требований должнику по времени наступления срока исполнения обязательства. Юридические препятствия распространения ипотеки:

         1) Из средств, вырученных от реализации заложенного имущества преимущественно удовлетворяются требования залогодержателя, за исключением нужд первоочередных кредиторов (ущерб здоровью, алименты и т.п.).

         2) Предметом ипотеки могут служить объекты не изъятые из оборота по принципу: “заложить можно все, что можно продать”, таким образом из оборота выпадает обширный круг объектов.

         3) Обращение взыскания на заложенное имущество возможно только по решению суда или арбитражного суда в случае невыполнения должником своих обязательств (проблема в длительности принятия решения).

         4) При обращении взыскания на жилые дома, квартиры, лица, постоянно проживающие в них не подлежат выселению (исключение в случае, если договор ипотеки был заключен в обеспечение кредита на покупку заложенного дома или квартиры).

         5) Исполнение решения об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.

         Особенности отношений ипотеки: договор ипотеки подлежит государственной регистрации; здания могут быть предметом ипотеки только в случае одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, либо залога принадлежащего залогодателю права пользования этим участком; при ипотеке залогодатель сохраняет право пользования заложенным объектом, а право распоряжения осуществляет по согласованию с залогодержателем.

         3. Третья особенность обусловлена ограничением права распоряжения недвижимым имуществом установленным для государственных и муниципальных предприятий  в связи со значительной ценностью этого имущества для государства и общества.

         Муниципальные и государственные предприятия и учреждения не являются собственниками закрепленного за ними имущества. Они владеют, пользуются и распоряжаются им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Результаты хозяйственного использования имущества в виде продукции и доходов также являются государственной или муниципальной собственностью. Предприятия самостоятельно управляют этим имуществом. Имущество, находящееся у предприятия на праве хозяйственного ведения не может быть у него изъято, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Однако такое предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

         Еще более ограничены права государственных казенных предприятий и учреждений, основанных на праве оперативного управления. Такие учреждения не вправе распоряжаться никаким имуществом, кроме готовой продукции, в отношении последней законом могут быть установлены ограничения. Собственник имущества закрепленного за казенным предприятием или учреждением вправе изъять у них излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Исключение составляет имущество, заработанное учреждением от законной, то есть предусмотренной учредительными документами предпринимательской деятельности. Этими доходами и приобретенным за их счет имуществом учреждение вправе распорядиться самостоятельно.

         Собственником имущества является государство или муниципалитет и от их имени полномочия собственника (право распоряжения имуществом) осуществляют комитеты по управлению имуществом соответствующих органов власти.

         4. Четвертая особенность обусловлена специальными правилами заключения и оформления сделок с недвижимым имуществом, обеспечивающими устойчивость прав собственников.

         Гражданский кодекс предусматривает для сделок с недвижимостью строгие формальные правила. Сделки с недвижимостью должны оформляться в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

         В договоре должен быть четко определен предмет договора, те необходимо указать все данные, позволяющие идентифицировать имущество, подлежащее передаче (адрес, план земельного участка, технический паспорт БТИ).

         В договоре о продаже недвижимости обязательно должна быть предусмотрена цена этого имущества.

         Исполнение договора по продаже недвижимости требует составления сторонами специального передаточного акта или иного документа о передаче и вручении имущества покупателю, после чего покупатель должен осуществить государственную регистрацию своего права собственности на приобретение.